济南大学 张爽 李励 吕振兴

济南市商品住宅销售价格形成机制研究①
——基于系统动力学

济南大学 张爽 李励 吕振兴

系统动力学适合解决一系列涉及要素众多、持续时间较长、复杂的经济社会问题，房地产市场作为宏观经济系统的一个重要组成部分，自身就是一个复杂的、非线性的、存在时间延迟的经济社会系统。因此，本文选择了系统动力学的建模方法将房地产市场划分为成本子系统、供求子系统、社会子系统与调控子系统，并在此基础上绘制了济南市商品住宅市场内部运行机制与发展规律的系统因果反馈图，尝试借助重要的反馈回路对济南市商品住宅销售价格的形成机制进行分析。

商品住宅 销售价格 系统动力学

1　济南市商品住宅销售市场的系统结构分析

1.1成本子系统

济南市商品住宅销售系统的成本子系统，就是按照商品住宅的开发成本对其价值进行的估算，其理论基础为“生产费用价值理论”，即商品的价值由其生产费用而定，也就是马克思的剩余价值论所阐述的商品的价格由其价值决定。房地产市场的交易双方能够接受的就是包含成本与利润的正常代价，因此可以通过“成本加利润”的方式对商品住宅价值角度入手对住宅的销售价格进行估算。房地产开发商以“取得土地——开发建设——销售住宅产品”的一般方式开发经营商品住宅，据此可以得到商品住宅产品的一般定价公式：商品住宅的价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+相关税费。……