文/商桂华



浅析全面二孩政策对我国房地产市场的影响

文/商桂华

2015年下半年，党中央先后提出实施“全面二孩”的计划生育政策和“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的方针，笔者认为，这两项政策方针是相辅相成的，“全面二孩”政策的实施也将为中国房地产市场带来新的活力。

一、为何实行“全面二孩”政策

当前，房价已经成为整个社会的热点话题，究其原因是这个话题具有普遍性，因为买房是每个中国年轻人都不能逃避的现实，同时它也具有社会性，唯有安居方能乐业，一个社会的稳定情况和房地产市场的健康与否也有很大的关联。由于前期房地产业的高速发展和近期经济大形势的不乐观，全国各地房地产行业均出现库存积压的现象，但人们关心的房价没有出现明显的下降趋势。2015年底，党中央和国务院对我国房地产行业提出了“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的方针，也出台了多项政策“救市”，比如央行的“双降”等去库存政策。2015年下半年，我国还出台了“全面二孩”的计划生育政策，二者看似不相关，然而根据笔者的分析，“全面二孩”政策与我国房地产去库存方针是密切相关的，也将对中国房地产市场产生积极的影响。

二 、“全面二孩”与“去库存”的联系

房地产作为商品经济中的一种特殊的商品，其价格也是遵循商品的价值规律的。马克思认为商品的价格由其价值决定，并受供求关系的影响。因此，下面将着眼于就价值（成本）和供求关系这两个重要因素，分别从历史和国际两个角度分析全面二孩政策与房地产去库存方针的联系。

（一）从历史角度考虑

新中国成立以来，我国的住房建设发展大致经历了三个阶段，分别是1978年以前的国家主导的计划模式（建造、分配）阶段、1978-1998年的住房商品化开发（房地产市场培育）试点阶段、1998年至今的住房金融化开发阶段。

我国是从1983年开始正式施行计划生育政策的，从时间节点上来看，当时正处在住房建设发展的第二阶段，即住房商品化开发、房地产市场培育的试点阶段，在房地产商品化开发试点初期，我国的房地产行业还是一片“蓝海”。根据1982年的第三次全国人口普查结果，截至1982年6 月30日24时，我国大陆地区人口为100391万人，60岁以及以上的老年人口为7664万人，占总人口的7.63%。从1983年计划生育开始执行之后，我国的人口出生率开始下降，与此同时，老龄人口比例开始显著上升。

随之而来的是住房建设发展的第三阶段，即1998年至今的住房金融化开发阶段，这也是房价攀升最显著的阶段。国家统计局相关数据显示，从2003-2010年，全国房价累计上涨了200.3%，在这一阶段，房价上涨速度超出了人们收入增长的速度，“买房难”开始成为社会的热点话题，同时也出现了一系列与过快增长的房价相关的社会问题。联系人口的变化趋势，分析成本因素：由于计划生育的长期执行，人口老龄化进一步加剧，青壮年劳动力减少，用工成本也水涨船高，最终导致房屋成本的增加。分析供需因素：由于购房的主力军是年轻人，而购房又是刚需，考虑到中国的人口基数，房地产行业目前仍是需大于供的，因此房价一直高居不下。

但是这里存在一个矛盾，就是人们对买房的高需求与相对收入而言的高房价的矛盾，即尽管有大量的购房需求，而由于房价高、收入低，买不起房。因为这个矛盾的存在，使得近几年来，房地产行业出现了库存积压的现象。

为了解决这一矛盾，2015年10 月23日，央行宣布从24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点到4.35%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点到1.5%，此外，当天起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，并对部分金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。降低贷款基准利润增加了二套房贷降首付落地的可行性，起到了一定的去库存作用，短期之内楼市出现了反弹的迹象，然而降息降准策略也会引起一、二线城市的房价回涨，因此，这一系列的宏观调控政策只能短期缓解楼市的问题，不能从根本上解决这一矛盾。而“全面二孩”政策的出台恰恰可以长期解决楼市出现的难题。一方面，该政策的实施可以缓解人口老龄化的问题，出生率的提高可以在未来为社会提供充足的劳动力，劳动力价格将会下降，使房地产的成本会有回落的可能；另一方面，很多家庭生了二孩后，二房、三房的需求将成为刚需，可以进一步刺激楼市，减少库存。因此，宏观调控和“二孩政策”可以分别在短期和长期缓解买房的高需求与相对收入而言的高房价的矛盾。

（二）从国际角度考虑

日本在20世纪80年代后期到90年代初期出现了房地产泡沫，研究日本的案例可以从中得到一些借鉴。

图1显示了老年人口在总人口中占的比例。从日本的人口结构上可以看出，日本在1970年老年人口已达到7.07%，已经进入老龄化社会，到2000年日本老龄人口占总人口比重增至17.36%。老年人口比重不断上升，意味着社会中的年轻人比例在减少，而年轻人是日本社会主要的工资收入获得者和购房需求团体，年轻人比例的下降造成对房屋的需求降低，所以在城市化进程接近尾声的情况下，日本社会人口中真正有购房需求的年龄阶层在不断萎缩，这导致了日本房地产市场在泡沫破灭后的长期低迷。

图1 老年人口比例对比图

图2 中国人口比例预测图

从图1也可以看出我国老年人口比例的增长速度也比全球平均速度要快，在2008年的时候已经高出了全球的平均水平，如果继续施行原先的计划生育政策，人口老龄化现象会越发明显。人口学专家给出的我国2050年的人口比例预测如图2所示，很有可能出现和日本一样的房地产泡沫，从而引发金融泡沫，给社会经济带来一系列沉重的打击。

因此，为了避免重蹈日本的覆辙，我国实行“全面二孩”政策对优化人口结构尤为重要，从长远考虑，可以防止老龄化加重对房地产业乃至社会经济造成的负面影响。

三、“二孩政策”对“去库存”的影响

（一）房地产行业将出现新的卖点

在实施全面“二孩政策”后，很多家庭会生第二个孩子，由于家庭中多了新成员，购房者对户型的选择将会趋向于大户型的房子，二房将不能满足大多数家庭的需求，三房或者四房将成为刚需，同时为使新出生的孩子享受更优质教育资源，新一轮的争购“学区房”热潮将会上演。 与此同时，照顾两个小孩对于双职工夫妇来说还是很辛苦的，两孩家庭请保姆可能会成为常态，因此“保姆房”将会被纳入开发商的开发规划。

（二）房地产行业将出现新的增长点

全面实施“二孩政策”所产生的人口红利会给中国各个行业带来利好，房地产行业也不例外。从短期看，25-45岁的人口是会选择生第二个孩子的主要人群，以前购置二房的家庭会在生二孩后考虑购置更大户型的房产，两个孩子的教育将成为一个家庭的重中之重，“学区房”也会给房地产行业带来新的增长空间；从长期来看，根据人口专家预测，在全面“二孩政策”实施之后，到2050年的时候，20-44岁的人口比例将会比未开放二胎的时期多4%，考虑到中国如此巨大的人口基数，伴随着我国城镇化的进程，4%的新增人口将会给房地产行业带来新的活力。

作者单位：（江苏省盐城市不动产登记中心）