文/王瑞红



叫停“首付贷”后要防止“过桥贷”

文/王瑞红

4月18日，北京市网贷行业协会发布文件，叫停“首付贷”业务。这是继深圳和广州之后，第三个叫停该项业务的地区。通知下发后，对于依然开展或者变相开展“首付贷”类业务的机构，一经发现将依据协会章程和行业自律公约，将相关线索移交监管部门处置。北京市的叫停“首付贷”可谓严厉，但笔者认为，措施再严厉，也应严格提防“首付贷”换上“换房贷”、“消费贷”、“过桥贷”等“马甲”后在暗地里横行楼市。

“首付贷”换“马甲”，中介仍在牵线搭桥

今年春节后的一段时间，关于“首付贷”问题推动房价上涨问题的报道陆续出现，官方多个部门出手整治。不过，媒体调查发现，“首付贷”被禁止后并未完全消失，而是以其他形式存在。一些地方“首付贷”换上“换房贷”、“消费贷”、“过桥贷”等“马甲”后依然横行楼市。据调查称，这些穿着“马甲”的“首付贷”资金来源多样：有的是中介机构提供自有资金“垫资”；有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金；还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

业内人士表示，虽然中央明令禁止，但目前热门楼市的“首付贷”问题依然较为突出。仅深圳市就初步排查了三十余家企业，所投放“首付贷”规模约在25亿-30亿元。

为此《人民日报》刊文追问：叫停“首付贷”的措施能落地吗？有些地方换“马甲”后的“消费贷”仍可用于首付。“去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来，我国出台了一系列刺激房地产销售的政策，包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人二手房交易“营改增”等。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象：深圳、上海、北京等一、二线城市房价快速上升，而库存压力大的三、四线城市起色不大。伴随一、二线城市房价飙升，一些风险因素也在萌芽。不少购房者使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式筹集首付，客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。

其实，央行负责人在“两会”期间就曾表示，要对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿，打击提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。而一些中介却对此置若惘闻，不仅自己不自律，还联合担保、小额贷款公司甚至银行操作“契税贷”、“赎楼贷”等业务。有中介表示：“这些贷款只是名义不同，实际上都可以用来做首付。”

投融资错配在P2P领域十分普遍

调查发现，在一些网贷平台直接搜索“首付贷”，基本上找不到相关产品。近期许多平台已有意识地回避“首付贷”字眼，更换为五花八门的新名称，但“马甲”背后还是原来的“首付贷”等购房金融业务。如：“365地产家居网”有一款“新居贷”产品，“为首付资金不足的购房人提供低成本的资金”；在“安家贷”平台，有“优房贷”、“换房贷”等多款产品，客服称，贷款用途是否用于购房首付是“客户自己的事”。

又如“高评高贷”可实现零首付。在上海等城市，有中介表示，可以通过“高评高贷”实现零首付。链家地产天津园荫道店置业顾问介绍说，假设买200万元的房产，按20%首付需支付40万元，但通过评估公司把房价“高评”到250万元，可变成首付50万元、贷款200万元，中介可以先垫付50万元首付给卖方，待200万元银行贷款打到卖方账户后，卖方再将50万元归还中介。“高评高贷”周期约1个月，买方只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息，相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中，中介多以自有资金进行“过桥垫付”，并从中获取服务费及过桥资金利息，稳赚不赔，风险都转嫁至银行。

业内人士指出，有的评估公司完全是走过场，“中介想评什么价他们就敢评什么价”。银行虽然对过高的估值会警惕，但由于二手房定价复杂，同一楼盘楼层、户型不同，价格也相差很大，因此实际操作中银行很难辨别“虚高”。若通过P2P网贷“首付款”，门槛普遍较低，多数申请贷款者只需提供身份证及工作、收入等证明，材料越多，贷款额度越高，资金去向可以模糊填写。

从资金来源看，P2P投资者为购房贷款“做了嫁衣”。某P2P平台投资项目中一款年化收益为7%的产品，用途描述为“住房消费”。据客服介绍，其对应标的就是该平台融资项目中的“购房贷”、“装修贷”及“赎楼贷”。业内人士表示，投融资错配在P2P领域十分普遍。由于互联网金融行业仍存在监管盲区，不少房贷类平台野蛮生长，部分平台甚至没多少自有资本金，而是通过“8%利率引资，12%利率放贷，赚取4%利差”的方式生存。

变相“首付贷”对金融体系具有极大危害

调查得知，有很多“首付贷”是通过担保公司担保，从银行办理贷款，但贷款用途注明为个人消费，不会告诉银行是用于首付。有些中介机构对顾客介绍说：如果还不上，我们会帮客户到银行申请展期，银行也会同意的，因为我们公司在银行有保证金。随后的2-3个月，你可以去筹钱。最后实在还不了，不是还能卖房吗？不过现在还没遇到过还不了的。” 这样的操作方式，让原本没能力购房的人有了购房资格，提供“首付贷”机构的资金来源又有很多不确定性，这其中的风险可想而知。

我们知道，一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押，这样就不能无限制地做抵押，但“首付贷”更多的是信用贷，不需要确权，也不需要做他人权利登记，极端情况下可以在很多地方重复做“首付贷”。而且“首付贷”又不像银行的“消费贷”能在央行系统查到资金流向，一旦市场出现较多不可控的风险，产生的不良影响就会非常大。以两成首付购买一套100万元的住房为例，一般买房者需要银行贷款80万元，自付20万元，杠杆为5倍。而有了“首付贷”，买房者首付部分能再贷款10万元，共贷款90万元，自付只需10万元，杠杆就变成了10倍。

如此高的杠杆率，一旦房价下跌、投机者资金出现缺口无法还贷，风险就会转嫁到银行身上，继而给经济带来不稳定因素。其实说到底，“首付贷”买房，没有本金或是只有很少的本金付出，赌的是房价一路上涨，如果房价下跌，就有可能出现弃房，这给投机者提供了便利，降低了他们的成本，而给真正的放贷机构带来了风险，也会使风险波及银行。一家银行的负责人表示，一旦房贷出现违约，银行会拍卖作为抵押的房产。如果大面积违约，银行就需要出手大量的房产。这些房产入市，必然会导致房价下跌。而房价下跌，购房者会出现观望情绪。抵押的房产卖不出去，银行只能不断降价抛售，最终导致楼市崩盘，而降价也会造成银行的钱缩水，最终波及储户，对实体经济造成影响。

对金融机构来说，变相绕开银行的首付门槛作用，将导致很多有投机需求、不具备还款能力的人得到放款，也会在风险控制方面埋下隐患。而且，“首付贷”的出现，使很多本来没有购房能力和购房意愿的人被刺激，吸引越来越多的人进行投资，却忽视了房地产业的整个泡沫风险。如果未来房地产业泡沫破裂，会对放款者和购房者带来很大损失。

基于此，近期多地已经出台政策叫停 “首付贷”，自3月以来，深圳市金融办、互联网金融协会先后发布通知，对深圳地区“首付贷”情况进行摸底，严禁企业开展高杠杆房贷业务。3月25日，上海楼市新政“沪九条”也提出，银行应加强对购房人首付款的核查，购房人申请贷款时应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为纳入公共信用信息服务平台。4月18日，北京市也发布通知，对于依然开展或者变相开展“首付贷”类业务的机构，一经发现将依据协会章程和行业自律公约，将相关线索移交监管部门处置。

针对几个一线城市采取叫停“首付贷”的措施，笔者认为，变相的“首付贷”帮购房者放大了杠杆，不仅容易导致投机，人为放大不合理的需求，而且很可能形成房地产业局部泡沫。更为严重的是，由于在整个金融体系的资产中，房地产贷款占比较高，楼市如果出现局部泡沫，必将会对金融体系带来极大的危害。

作者单位（；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）