文/谢金龙



楼市创史上最强开年纪录高端需求初现萎缩

文/谢金龙

一、30个典型城市分析

（一）成交量创近七年同期新高

2016年一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为6140万平方米，创近七年同期季度新高。环比下降23.1%，主要受春节因素影响，以及对2015年四季度增幅较大的部分进行回调；同比增长33.7%，已持续6个季度保持正增长。可以说，这些城市的楼市已经全面回暖。考虑到全国楼市正在复苏当中，除个别城市外，2016年房地产、金融等政策整体上仍然较为宽松，居民购房热情依旧较高，我们预计二季度成交量仍会小幅增长。

图1 30个典型城市商品住宅成交量季度走势

（二）成交价涨幅近三成

2016年一季度，30个典型城市商品住宅成交均价为13505元/平方米，持续创历史新高。环比增长8.1%，同比增长28.2%，同比涨幅近三成，创历史新高。成交均价大幅上涨，一方面源于最近几个季度成交量的放量增长，带动了“产品”价格的上升，另一方面，价格相对较高的一线城市和部分二线城市成交均价增长快于价格较低的二、三线城市，使得均价“被”上涨。考虑到目前趋势还将惯性前行，预计二季度价格还将小幅上行。

图2 30个典型城市商品住宅成交均价及同比增幅的季度走势

二、一、二、三线城市分析

（一）三线城市成交量表现抢眼

2016年一季度，30个典型城市中，一、二、三线城市商品住宅成交面积分别为1092万、4046万和1003万平方米，环比增幅分别为-20.6%、-26.7%和-8.1%，同比增幅分别为52.3%、24.8%和57.6%。环比来看，由于春节因素，一、二、三线城市都出现了不同程度的回调。同比来看，一线城市由于经济、人口基数大，需求旺盛，仍然保持较大增幅。二线城市在楼市复苏环境下，保持稳定增长。三线城市由于春节期间回乡置业需求，以及部分城市靠近一线城市，充分享受到了其溢出效应，增长极其惊人，如东莞、惠州，同比增长分别为138%、92%。考虑到仅个别城市采取了限购政策，而绝大部分城市仍以去库存为指导方针，预计二季度一线城市成交量可能高位盘整，二、三线城市仍将保持稳步增长。

图3 一、二、三线城市商品住宅成交量季度走势

（二）二线城市均价破1万元/平方米

2016年一季度，30个典型城市中，一、二、三线城市商品住宅成交均价分别为31145元、10021元和8352 元/平方米。环比增幅分别为8.3%、7.2%和6.6%，同比增幅分别为31.2%、22.1%和11.4%，一线城市成交均价同环比持续领涨。一、二线城市成交均价分别再创历史新高，一线城市均价轻松破3万元/平方米，二线城市均价轻松破1万元/平方米。由于大部分三线城市依然以去库存为主，成交均价涨幅相对较小，近六年价格变化较小，长期处于横盘状态。

图4 一、二、三线城市商品住宅成交均价季度走势

三、东中西部城市分析

（一）西部城市成交量同比负增长

2016年一季度，30个典型城市中，东、中、西部城市商品住宅成交面积分别为3507万、1495万和1138万平方米，环比增幅分别为-17%、-31.6%和-27.6%，同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%。正像之前说的，由于春节因素，环比来看，东、中、西部城市楼市都出现不同程度回调。同比来看：上海、南京、杭州增幅分比为130%、125%、137%，带动了整个东部城市超过六成的增长；中部地区受楼市回暖影响，保持稳步增长；西部地区依旧需求乏力，最近6个季度再现负增长。考虑到东部城市全面回暖，部分城市已开始限购，后续回暖态势将持续传到中、西部城市，有利于中、西部大中城市成交量的扩张，预计二季度西部城市将实现正增长。

图5 东、中、西部城市商品住宅成交量季度走势

（二）东、中、西部城市房价都创新高

2016年一季度，30个典型城市中，东、中、西部城市商品住宅成交均价分别为17587元、8649元和7304元/平方米，环比增幅分别为6.3%、2%和2.4%，同比增幅分别为22.1%、13.2%和9.7%。东、中、西部城市成交均价皆创历史新高，前几个季度成交量的稳步增长，带来了当前东、中、西部价格的整体回升。东部城市由于需求相对比较强劲，环比同比增幅都较大，且同比增幅仍然大幅领先中、西部城市。

图6 东、中、西部城市商品住宅成交均价季度走势

四、户型分析

本报告综合考虑各城市户型划分的特殊性，原则上将商品住宅按面积划分为四个等级：90平方米以下为小户型，90-140平方米为中小户型，140-200平方米为中大户型，200平方米以上为大户型。由于各地统计标准不一样，因此对个别城市的划分标准进行了适当的小幅调整。

（一）高端改善类需求初现萎缩

2016年一季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交面积分别为1828万、2999万、699万和529万平方米，环比降幅分别为4.9%、8.1%、12.3%和5.1%，同比增幅分别为0.3%、7.1%、-6.7% 和-8.7%。环比来看，春节因素致使各类户型成交有所减少。同比来看：刚改类的中小户型领涨，以武汉、南宁、洛阳等中部二线城市较为突出；同时，中大户型及大户型的高端改善需求初现萎缩，济南、海口、武汉、南昌等城市较为突出。

图7 30个典型城市商品住宅各户型成交量季度走势

（二）高端改善类户型成交价格同比涨幅最大

2016年一季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型等四类商品住宅成交均价分别为12451元、10948元、18070元和26182元/平方米，环比增幅分别为11.4%、8.9%、14.7%和5.4%，同比增幅分别为18.2%、8.8%、28.1%和22.4%。同比来看：中大户型和大户型类的高端改善类户型价格涨幅最大，其次是刚需类的小户型；与成交量增幅相反，成交量增长幅度小的成交价涨幅反而大。

图8 30个典型城市商品住宅各户型成交均价季度走势

五、小结：楼市复苏还将延续

2016年一季度30个典型城市成交量同比增幅较大，带动成交价持续上涨，再创历史新高。主要原因可归结如下：首先，宽松的房地产、金融等政策环境大体上未变；其次，成交均价较高的一线和部分二线城市房价涨幅更大，造成三季度30城均价出现结构性上涨；最后，投资投机保值需求增加，加上恐慌性购买群体入市，进一步助推楼市量价齐涨。

从区域结构上看，三线城市部分借助春假回乡置业，部分靠近一线房价涨幅较大的城市，这个季度表现依旧非常抢眼，近两个季度成交量都较大，但价格涨幅依旧最小，很多城市去库存压力仍旧还在。一季度，东、中、西部地区成交价再创新高，但西部地区成交量六个季度以来再现同比负增长，成交量跌回到2014年前三个季度的水平，复苏形势不容乐观。

从产品类型结构同比增幅看：刚改类中小户型成交量增长领先；高端改善类的中大户型和大户型成交量初现萎缩，但价格涨幅依旧最大。

总体来看，楼市复苏的步伐仍然稳健，绝大部分一、二、三线城市楼市政策持续宽松，在流动性较好的金融环境下，预计二季度楼市成交量价保持向好态势不会变。

附注：30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、沈阳、济南、南京、杭州、福州、海口、长春、太原、郑州、合肥、武汉、南昌、成都、西安、兰州、西宁、南宁、烟台、连云港、徐州、泉州、东莞、惠州、三亚、洛阳、九江。其中一线城市4个、二线城市17个、三线城市9个，东部城市17个、中部城市8个、西部城市5个。

作者单位：（上海易居房地产研究院）