黄丽玲（广州振中建设有限公司，广州　510623）



浅析房地产装修工程成本管理

黄丽玲（广州振中建设有限公司，广州510623）

随着房地产企业精装修批量工程的日益增多，如何有效控制成本，已成为各房企重点关注课题，笔者作为成本管理人员，从自身公司及管理经验着手，对装修成本控制的设计、招投标、施工、结算阶段工作重点进行总结分析。

随着房地产行业的日益发展，房地产精装交楼工程亦随之而增加，从成本角度而言，装修成本占建安比例越来越高，如何有控制装修成本，同时又能满足设计、工程及营销部门的要求，对于房地产预算成本人员，均是一个很值得研究的课题。

笔者为大型房企的装修专业成本管理人员，从设计、招投标管理、工程施工、结算阶段均全过程参与，现就工作中的一些管理思路及工作方法进行总结浅析。

1　设计阶段，产品标准化、成本标准化

作为成本控制的根本，是要设置目标成本，并以目标成本进行控制。装修工程亦不例外，首先根据项目定位、装修风格进行分类，由设计、材料、成本部门共同完成产品标准化工作。这一阶段工作主要分为：①标准化户型设计；②标准化产品配置；③产品甲供材料品牌库；④标准化成本清单。

在笔者工作公司的年度标准化工作中，需完成有关标准电梯大堂、电梯间及不同标准交楼户型的测算及发布工作，标准化产品从简易装修到豪华装修系列均有对应的的产品库，标准化的成果包括：标准化户型表、标准产品配置表、标准化成本表。表1为设计产品配置表格范例。

在此基础上，成本部门根据有关设计图纸、甲供材料价格、施工价格、甲分包价格进行测算，完成有关标准成本表格，成本汇总参考表格见表2。

以上表格在操作中可细分下一级科目，从中可以看到是那一类材料或科目占装修成本比重较大，在此基础上作相应的甲供材料或装饰细项替换，可快速地实现成本测算数据的转换。在户型的换算方面，成本测算部门亦可按功能间进行测算，作出基础数据，从而给设计部门提供二房到三房、四房等户型的换算系数。值得关注的是，此阶段的测算数据一定要与财务部门进行盈利预测的面积基数保持一致，即成本要以含分摊的销售面积进行计算对比。否则由于分摊面积的不同，亦会影响一定的单方成本，从而影响盈利预测结果。

此阶段另一重点工作为设计材料标准化，如完成石材、木饰面、配套产品标准表，在笔者公司，已完成石材及木饰面、木门、衣柜、甲供材料产品标准库，此库以产品系列为载体，如××系列对应的石材表、木饰面、门及衣柜、瓷砖、开关面板等式样进行划分：

表2　装修成本汇总表

（1）石材样板按300×300的标准制定了标准板放置在设计部门，便于设计人员统一按名称及纹理进行设计。

（2）木饰面，共约定了20种品种色板的交楼样板，标明纹理、材质（天然木皮/科技木皮、山纹或直纹，高光或几分光要求等）。

（3）橱柜工程，从门板、拉手、台面、水槽进行归类，并统一约定五金件的要求，其中门板配套交楼风格（如简欧、古典、休闲等），满足不同类型的选型。

（4）甲供材料标准化：材料部门根据设计标准化提资要求，对不同品牌的同类甲供材料按价格档次、色泽进行分类，提供全国到货价作参考并汇编成册，满足设计部门可以在不同风格，但同种成本档次中选择材料，从而减少设计与材料部门的沟通反复。

2　招投标阶段，各类材料及工程提前做合同规划

对于房地产批量装修工程，制定产品标准化后，就是做好各类材料产品及分包的合同规划，此举措可以在前期进行大规模的材料集中采购，提前布局，降低成本。

一般而言，对于装修工程，可划分为甲分包工程、装修分包工程、甲供材料集中采购工程。甲分包工程主要为门类工程、固装家具、橱柜、浴柜、空调或地暖工程等，甲供材料主要为墙地砖、木地板、墙纸、扪布、龙头洁具、开关面板、灯具、厨房电器等、对于装修施工合同而言，一般为接近清包工项目，即大部分为甲供材料的安装工程，如墙、地砖铺贴工程、水电埋管布线工程及各类基层制作工程。

以上划分主要从成本控制及交楼角度风险考虑，如对于一些门类、固装家具工程，如能由专业的厂家进行供货并安装的，其样式的签板工作将大大减少，同时色差亦能控制，宜于后期交楼，如墙纸工程，如能在批量中确定有关型号，则由房地产材料采购部门与厂家进行谈判，并根据损耗、对花情况进行开模定制，能大大降低损耗率，如对于一些原设计为进口产品的仿制，更能进一步降低成本。材料部门在跟进标准化产品的投投标工作时，只要成本部门给出定量的数据，则在标准产品库内的产品就可以进行年度集中招标，从而实现产品价格的锁定。

针对装修施工合同，在招标时，尽量采用总包合同模式进行控制，便于在招标完成即锁定成本。由于产品标准化程度高，因此清单列项及成本基本是清晰透明的，只要集团范围对各区域的装修成本进行区域性的人工或价差调整，其标底成本亦是可控的，因此在笔者工作单位，每年度均修订有关的装修清单子目参考指导价，对于各区域人工地区差异进行年度调查并及时更新。

3　各类招标前工程跨部门配合工作，减少过程成本增加风险

在大批量装修招标前期，做好以下工作，可以进一步减少成本增加的风险：

（1）交楼图纸尽量提前，做好水电图纸与装修图纸的对接工作，装修水电预埋一步到位；

（2）现场做好对交楼样板房的评估工作，为招标最后方案定案打好基础，减少日后变更量，此阶段需要营销、设计、工程、材料、成本部门一起参与；

（3）做好各类材料样板的确定工作，如石材、玻璃、不锈钢样板等的封样对板工作；

（4）提前做好各类甲供材料的损耗测算工作，锁定损耗成本。

4　施工管理阶段成本控制

（1）工程部门建立房地产批量装修工程通用工艺标准，保证工艺与成本的对应及结合，从而合理确定材料、施工成本。

（2）严格要求项目完成批量交楼标准石材样板签板、封板手续，因为石材市场上品质参差，名称不统一，施工单位容易以假乱真，由于石材的天然纹理原因，甲、乙双方极易有争执，同时为避免交付小业主阶段出现问题，在施工前期，可要求施工单位在进行第一套装修样板间时送板定板，设计、工程人员签板后作为验收的依据，此项与设计环节的样板需一一对应。

（3）施工前做好交楼样板房的施工，对于施工单位的施工工艺进行规范管理，减少偷工减料及以次充好的情况。

（4）做好总包单位与装修分包单位的工作界面划分，做好分户交工验收环节，如防水工程质量、抹灰找平层平整度等，对于不能满足交工验收的工序严格把关，减少后续装修单位提出有关的索赔或增加成本诉求。另外对于垂直运输配合费用、施工水电接驳点、临时设施地点均需提前在总包、分包合同中明确。

（5）做好合同部门与工程部门的合同交底工作，对于一些价格组成的工序及包含内容进行说明，减少过程不合理签证及联系单，如材料检测测费用约定、深化设计费用、二次运输费用等。

5　竣工结算阶段成本控制

对于此阶段的成本管理工作，在于对于竣工图纸的核对，材料变更单价审核，工程量计算准确性，工程联系单与结算内容的对应等。

首先要核对施工单位提供竣工图纸的真实性，有必要时可带图纸到现场进行核对，对于一些工艺造型要求的子目，如是否异形加工还是拼板施工，干挂石材厚度是否达到设计要求等，均对单价组成有一定影响，结算时一定要注意区分及合理组价。

装修工程中如有一些项目是有品牌要求的，如有指定厂家供应的产品，则在结算时需其提供有关送货单据作为结算凭证。

对于签证及联系单增加工程，首先要与合同清单描述对应，对于已在措施费用或单价组成中已考虑的项目，不能重复签证。

结算阶段另外一个主要工作是甲供材料的核对工作，因为甲供材料由甲方提供，对超出损耗率约定的材料费用，需在结算中扣除，这就要求结算人员需要合理计算有关损耗，必要时可到现场进行收方，共同约定损耗率，如招标文件中已明确不调整损耗率的，则无需收方直接扣除。

有关结算完成后，成本数据需要及时整理，为后期成本管理工作提供基础数据，从而合理化指导设计及工程部门进行成本优化。

黄丽玲，任预算成本部高级经理，从事雅居乐地产全国各项目的装修预算成本管控工作。

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2095-2066（2016）19-0250-02

2016-6-20