刘玉婷，范怀超（西华师范大学 管理学院，四川 南充 637000）

长沙市新建商品住宅土地出让价格的微观影响因素

刘玉婷，范怀超
（西华师范大学 管理学院，四川 南充 637000）

为了厘清商品住宅土地出让价格的主要微观影响因素，通过建立土地特征价格模型，利用长沙市2013年1月到2015年3月用于商品住宅建设的土地出让价格数据，对新建商品住宅土地价格的影响因素进行分析。结果表明，长沙市商品住宅土地成交价格与距交通要道最短距离、城市中心影响度、宗地面积、公共交通、环境质量、学校因素、规划容积率之间均有明显的线性相关性。其中，距交通要道最短距离对其影响最为显著，表明离交通要道距离越短，地价越高。

商品住宅；土地价格；微观因素；特征价格模型

一、引言

商品住宅，是开发单位建设后出租、出售给使用者，并仅供其居住的房地产。商品住宅价格的高低关系到人民的生活水平、国家经济的发展和社会的稳定。近年来，土地价格作为商品住宅价格的重要组成部分，它的高低起伏和影响因素也成为各界人士关注的重点。在我国特殊的国情下，商品住宅土地的价格与社会大量宏观的、微观的因素紧密联系在一起。影响土地价格的宏观因素，是指对城市土地价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，如人均GDP、国家政策法规、城市规模、城市经济发展水平等主要决定城市之间地价水平的差异。［1］而在同一个城市范围内，不同地块之间的地价水平则主要受到微观因素的影响。……