邵特

摘要：在中国，旅游产业呈现出一片欣欣向荣的景象，旅游消费从传统的观光型开始转向以休息放松、增进身心健康为主导的休闲度假旅游，休闲成为很多中国人重要的生活方式。因此，很多房地产的投资商想要开始加入到旅游产业的项目投资中来，这在某种程度上也加快了休闲旅游类房地产项目的开发节奏。本文运用SWOT分析法，对以休闲旅游需求为背景的三亚产权酒店发展现状及模式进行调查研究。通过实地考察分析三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的现状，找出发展中存在的问题，并提出具有针对性的解决对策。

关键词：产权式酒店；休闲旅游；SWOT；对策

一、引言

在欧洲及地中海沿岸，休闲度假类的旅游地产于20世纪60年代开始变得流行，它的产生让地中海在短时间内就变成了全球的休闲度假中心。20世纪70年代，有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人提出了“时权式酒店”。时权式酒店是产权式酒店的前身，与产权式酒店的相比在于产权是否买断。

1993年，产权式酒店的概念及其经营的模式开始进入中国市场，到现在已经发展了20多年。随着我国经济和旅游市场的高速发展，国民的投资需求也在不停地增加，在这种环境下，产权式酒店的发展获得了长远的发展，并呈现不断增长的趋势。产权式酒店是近些年兴起的一种比较新型的投资模式，已经在全国内引发了新型的投资热潮，现在各地都开始开发大量的不同类型的产权式酒店。尤其是在三亚，该模式的迅速发展，层出不穷，给三亚旅游经济的发展带来了新的气象。

二、案例分析——三亚湾红树林度假世界

（一）三亚湾红树林度假世界的基本概况

当今三亚湾红树林度假村往往就是一个内容丰富的度假目的地，也是省内相对大的产权式相关酒店群，汇聚了相关吃、喝、玩、乐，度假旅游理念方式，他的面积大概是70万平方米左右，全部的投资大概是82亿元左右，拥有大概4600间客房，是一般10座普通五星级酒店的总和，它目前是三亚第一个有名的水上乐园以及国际奢侈品中心、电影播放工坊、艺术欣赏汇、风情有趣商街、海鲜批发广场、71家餐厅、可以接受大概5000-7000人左右的国际会展中心、婚礼主办广场、不同书店等等，三亚湾红树林度假存一期工程大概18万平方米左右拥有1300余间客房开始在2012年9月进行开业，二期工程大概52万平方米左右拥有3300间客房开始在2014年9月25日进行部分开业。

（二）基于休闲旅游需求的三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店分析

1、品牌特色定位分析

三亚湾红树林度假世界——“度假目的地综合体”，是指基于一线自然资源基础之上，以营造休闲度假目的地为导向，进行综合业态开发而形成的休闲度假生活方式聚集区。完成高端度假旅游的集居住、休息娱乐、空暇休闲、各项展示、不同体验等产生一体的度假思维，它的定位往往是国际比较著名的旅游度假地，可以实现人们吃喝玩乐各种度假旅游方式的全方位供应，丰富的东南亚相关风情街，体现出着25家独具魅力餐厅、个性化酒吧或者各种商店，让您身居在家，就可以品尝美食荟萃，体验疯狂之夜，让度假变得丰富多彩，欣赏盛名的今日艺术汇，让您在获得度假快感的同时，倾心体现艺术以及生活的天然融合，这种消费模式往往在国外开始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名胜世界、美国拉斯维加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太阳城等世界知名项目。

2、顾客群体分析

（1）顾客年龄。从图1可以看出，顾客年龄分布在36-40岁所占比例较大，30岁以下所占比例较少，这个年龄段具备投资实力的家庭或个人，最后都是全家参与最后的决策，年轻人负责执行购买。50岁以上的所占比例相对较少，他们投资主要为了休闲养老或定居。

（2）顾客地域。从图2可以看出，顾客地域分布主要集中在江浙、北京、东北、山西等地。其中在江浙（含上海）地区所占比例最大，达到34%，他们有传统的理财观念，作为理财的一种投资方式。北京、东北、山西等地由于空气质量差，雾霾严重，因此会选择三亚作为旅居需要。

（3）顾客职业。从图3可以看出，公司以及政府职员在顾客职业中所占比例较大，分别占34%、22%。这部分人群有较高的收入，接受过高等教育，与外界接触较多，敢于尝试各种新的投资模式。并且政府职员每年都有带薪年假休息，有时间去享受休闲度假。

3、动机分析

从图4可以看出，产权式酒店多为一种投资项目，顾客认为投资回报率是最重要的因素，但是，优越的地理位置、成熟的酒店管理公司、实力雄厚的开发商才是高回报率的基石。因此，投资者会根据经验权衡投资项目再做判断。

（三）三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的优势

1、地理位置优势。三亚湾红树林度假位于三亚湾未来的行政中心区这个地方，被称为“椰梦长”的美誉，与三亚火车站相聚大概5分钟左右的车程，于凤凰国际机场相距大概15分钟左右的车程，交通非常便捷。较高楼层可以远眺三亚湾海景，周边配套的生活设施也很齐全，在地里位置上占尽优势。

2、“全生活”高品质配套。红树林度假村拥有拉斯维加斯度假酒店经验的理念以及精髓，是我们首个“全生活”度假旅游酒店。突破传统度假酒店单一经营模式，休闲度假与会展经济结合，带动酒店街区的购物、餐饮、休闲、娱乐等配套设施的繁荣发展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服务，改善了休闲度假品质。

3、投资收益稳定，风险较小。红树林酒店业主不仅拥有酒店客房独立产权证，同时拥有免费居住权、现金折返权、业主房价权、酒店利润分红权、团体订房佣金权。从投资角度讲，红树林的业主相当于投资酒店“原始股”，收益长期、稳定。三亚湾红树林度假酒店采取第三方独立财务制度，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享红树林包括所有商业配套在内的经营利润。在2013年和2014年这两年试营业期间，业主分红分别是3.6万和11万。2015年分红15万，从2012年一期开业至2015年，经营收益呈年均300%速度增长。酒店经营越来越好。

（四）三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店存在的问题

1、房价偏高。三亚湾红树林度假世界地理位置优越，配套设施齐全，因而房产的销售价格偏高，每平米均价约32000元，购置一间产权式酒店动辄几百万。很显然，这对于我国居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多数市工薪阶层不具备购买能力，在市场准入和市场退出上都存在一定风险。年回报率是根据酒店营业收入利润进行分红的，所以收益不稳定。

2、使用年限短。产权式酒店往往具有商住相关性质，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大约是70年左右，业主们往往用很高的价格入职客房却紧紧大概有40年左右的使用权，40年用完以后，投资收益一般情况下都的不到赚回，里面的利益计算常常是非常明显的，40年满以后，投资收益都没有赚回，其中的利益计算是十分明显的。

3、度假时间受限很多。通常红树林度假酒店管理业主往往每年拥有30分的免费度假权，常常都是分数来累计免费度假有效天数，不同的房型，旺季所形成的点数比淡季所能够消费的点数高很多，由于旅游旺季以及旅游黄金周往往就是酒店盈利的主要过程，详情如表1，统计算，假如在6-9月份开始进行入住，两天折合成1个点，大概30个点左右能够进行入住60天左右，投资者如果一般情况下春节七天开始进行使用酒店相关的免费天数，全部免费天（分）数有可能用完；所以在其他旅游黄金过程也能够消耗很多免费入住的有效天数。

4、服务质量较差。三亚湾红树林度假世界由于规模庞大，建设需要大量资金，所以开发商选择工程分期销售以便回笼资金，项目迅速上马，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套设施严重缺乏，造成在运行期间一些顾客往往对酒店的相关服务水平产生不满意，对投资者的相关投资方面进行缩减了。

三、三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的解决方案

（一）发挥政府职能

政府往往在经济环境因素方面开始下工夫，提高对旅游引导、旅游规范、旅游管理三亚的积极有效措施，完善法律法规对规范经营产权式相关酒店以及分时度假消费相关市场进行加强，让一些的客户容纳产权式相关酒店的投资。这对产权式相关酒店的正常发展将是利于的，政府相关的策略起到不可忽视的作用。

（二）价格实施本土化，符合实际消费水准

开发商根据三亚旅游者承受能力和当地经济发展水平，确实落实三亚市房产局房价指示，使房价公开化、合理化、规范化。同时针对三亚旅游淡旺季区分，有计划的推出特价房、打折房等优惠购房措施，不要让投资冷热潮扰乱房产市场的秩序，只有如此才能真正意义上使酒店的发展与潜在业主的利益得到保障，实现双赢。

（三）合理配置业主度假时间

红树林业主提前与酒店协商，可以将度假时间分时段安排，三亚旅游旺季时限定业主入住时间要求，这样能利用旺季为酒店创造更多的收益。同时在三亚淡季时，业主在酒店入住期间，酒店将赠送一定数量的消费优惠券，留住业主继续消费的意愿，以及与异地红树林一些的产权式相关酒店办理消费者交换入住相关协议，使管理者即不能限制于在三亚的主要消费，最终不仅能够对酒店的知名度以及入住率进行提高，还可以实现业主在各种地区开始进行度假的需求。

（四）不断提高服务质量和基础建设

酒店的服务水平是酒店的核心竞争力。产权式酒店的发展不仅需要拥有各项过硬的硬件指标，还要有较高的的服务质量才能够在拥有稳定收益的同时立足长远发展，良好的服务能够在核心竞争中存在很大优势，招来一些回头客，往往可以给酒店产生收益相关的附加值，又能够给业主产生很多的投资回报；并且也可以给有名的酒店集团带来施展知识的机会以及发展平台，从而对集团的知名度进行增强。因此，服务是未来产权酒店竞争的焦点。（作者单位：浙江越秀外国语学院）

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