于强静

河南大学环境与规划学院，河南　开封　475000



浅谈我国房地产市场与土地市场发育的耦合关系

于强静*1

河南大学环境与规划学院，河南开封475000

摘要：房地产市场是城市土地市场的重要组成部分，本文笔者采用2003-2014年有关房地产和土地市场发育的数据，分析近12年来房地产市场状况及其与土地市场发育的耦合关系。其主要结论有(1)自2003年-2014年，我国城市地价增长率和城市地价房价比都呈现上升趋势。(2)我国土地市场发育程度与我国城市地价房价比成正相关发展趋势。土地市场的发展在一定情况下影响着土地房地产市场的发展。

关键词：房地产市场；城市土地市场

一、研究背景及意义

(一)研究背景

多年以来，土地早已成为房地产市场调控的重要手段，土地市场也在全国市场体系中逐渐占有不可取代的地位。房地产市场在发展过程中存在着诸多问题，自2003年下半年以来，中央政府尝试用土地政策参与宏观调控；2004年初胡锦涛总书记指出：“要搞好新一轮土地利用规划的修编工作，充分发挥土地利用规划和土地供应政策在宏观调控中的作用。”温家宝总理指出：“管理好土地和信贷这是宏观调控最为关键的环节。”2007年的中央经济工作会议上指出：“要实现财政政策，货币政策和土地政策等的协调配合。”2008年下半年，我国大部分的房地产市场和土地市场均受到金融危机的影响[1]，致使出现放缓或衰退的情况。引导房地产市场健康发展与我国国民生计息息相关。

(二)研究意义

近年来，随着我国经济水平的不断提高，房地产迎来了发展的大好良机土地市场在一定程度上能影响房地产的发展状态，制定合理的城市土地市场机制有利于房地产产业向健康成熟方向迈进，土地市场的基本制度也决定了房地产市场的发展和方向。

二、研究步骤及数据来源

(一)研究步骤

1.本文采用2003-2014年全国城市地价、房价的相关数据计算地价增长率和城市地价与房价比进行研究我国房地产市场价格运行状况，其计算过程如下：

城市地价增长率=(本年度房地产开发企业土地购置单价-上年度房地产企业土地购置单价)/上年度房地产企业土地购置单价[2]

城市地价与房价比=房地产开发企业土地购置单价/商品房平均销售价格

2.利用地均财政收入、地均GDP、建成区综合容积率构建城市土地市场发育评价体系。计算过程如下：

地均GDP=城市区域GDP/城市建成区面积

地均财政收入=城市财政收入量/城市建成区面积

3.分析房地产市场地价增长率与地价房价比的关系趋势图，如图1所示。

(二)数据来源

各个指标的数据来源于2003-2014年的《中国国土资源年鉴》、《中国国土资源统计年鉴》、《中国城市建设统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》以及中华人民共和国国家统计局网站信息与资料。

三、结果分析

自2003-2014年，我国城市地价增长率和城市地价房价比都呈现上升趋势，而且城市地价增长率和城市地价与房价比的变化几乎同步。显然，城市地价房价比要高于城市地价增长率的水平。自从党召开十一届三中全会至今，以及改革开放的深入，我国的房地产产业迅速发展，并为国民生活水平做出了巨大贡献[3]，由于我国房地产市场得到了资金、宏观政策等的大力支持，其发展得以持续繁荣。

图1　房地产市场地价增长率与地价房价比的关系其实趋势图

我国土地市场发育程度与我国城市地价房价比成正相关发展趋势。从时间序列上来看，我国城市土地市场发育的总体态势越来越好。全国各地要积响应政策的号召，充分挖掘自身潜力和优势，带动自身及周边地区土地市场又快又好的发展。土地市场的发展在一定情况下影响着土地房地产市场的发展。土地作为我们生产生活最重要的载体，它在某种程度上决定了我国土地政策、货币政策等相互制约的关系[4]。房地产价格的本质是土地价格，因为房地产包括房屋的建筑面积，还涵盖了其占用的土地面积，即没有土地市场的房地产市场并不会存在。在任何地方，人们对房地产的需求加大便能引发土地的需求的加大，同时土地是房地产发展的基础和关键，所以两者密不可分。

四、相关建议及政策启示

建立健全土地市场体制的监督与管理体系，提高房地产对土地的利用效率加大监管力度，尽可能降低土地违法案件数提高土地违法处理效率，制定闲置土地和违法土地的合理处置办法是房地产的开发每一环节都得到有力的监督。

加强土地市场及房地产市场环境的建设，是土地市场各环节尽可能的做到公开透明[5]，减少不公平的环境政策，提高土地市场的公平公正程度。同时，政府应及时公开土地供应等方面的信息，有利于房地产市场效率高效运转。

充分认识房地产市场和土地市场的运行规律，采用直接或间接，调控相结合的手段明确各方面的利益解决土地供应与房地产市场的需求矛盾优化土地市场和房地产市场的结构是资源得到合理高效配置。

[参考文献]

[1]姜健.我国房地产市场调控政策研究[D].2012-05-19.

[2]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].2013-06-05.

[3]高丽坤.土地市场与房地产市场关系研究[D].2007.06.

[4]张金梅.土地供应与房地产市场调控关系研究[D].2007-03-30.

[5]李娟.城市土地市场发育及其对房地产市场的影响研究-以南京为例[D].2007-06-18.

*作者简介：于强静(1992-)，女，汉族，河南南阳人，河南大学环境与规划学院，2013级本科生，自然地理与资源环境专业。

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1006-0049-(2016)12-0192-01