房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策探讨

2016-07-15俞会浓

中国乡镇企业会计 2016年10期

俞会浓

俞会浓

为了改革经济发展方式，优化产业结构，我国加强了对“营改增”税收制度的建设工作，并且将房地产行业纳入到了“营改增”的试点改革中。面对新的税收政策，房地产企业也需要有针对性地调整和完善企业内部的财务管理工作，使财务管理工作能力与新的税收政策相一致，在适应新形势与新政策的同时也为企业的健康打下更加坚实的基础。

房地产企业；营改增；财务管理

“营改增”是指以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，是新形势下，党中央、国务院依照我国经济发展的特点做出的重要决策。营改增被认为是我国深化财税体制改革的“重头戏”。

一、营改增对我国房地产的影响

当前我国房地产业发展十分迅速，俨然已成为我国国民经济的支柱产业之一，也是我国税收的重要来源。“营改增”以前，房地产企业所需缴纳的营业税率为5%，测算下来的综合税负一般占房企总成本的15%左右，房企所承担的税负过重，一定程度上阻碍了我国房地产行业的健康发展。增值税最大的特点是进项与销项抵扣，从而改变营业税重复征税的弊端。房地产行业实施“营改增”税收政策，可以显著改善房地产企业的税费结构，减轻房地产企业的负税压力。对于房地产企业来说，只有进一步顺应市场以及国家政策的形势才得以有新的发展，否则将会被企业的税收负担所累，降低企业的发展潜力。

二、“营改增”之后房地产企业所面临的问题

1.对新税收政策的不适应

“营改增”政策本质是税费收缴方式与企业税收结构的政策调整，要求房地产企业能够对传统的会计核算方式进行改良与创新，一方面提高企业财务核算的精准程度，另一方面，也为企业顺应“营改增”政策的基本要求创造有利条件。新税收政策下，企业税费的计算难度也有所增加。传统的营业税核算体系中，企业只需要将全年总收入乘以5%既可得到税费总额。然而新税收政策下，增值税应交税额是通过销项税额扣除进项税额得出的，而增值税率总共有6%、11%、13%、17%四个档次，企业规模不同、经营范围、业务模式不同，所处在的增值税率档次也不同。因此，对房地产企业增值税，既要综合考虑企业自身的销项税率，更要考虑所取得的上游企业的进项税率。房地产行业的特殊性，面临各行各业的上游企业，有税率为6%的建安企业，有税率为17%的材料供应商......这对企业税收管理工作带来了前所未有的挑战。

2.对现有业务的冲击

当前“营改增”的税收政策已经开始在房地产企业全面实行，相关企业也正在通过各种方式来改革税费核算方式以适用新税收政策的各项要求。国家推进营改增的目的是为了完善税制，减少重复征税，从而达到对企业整体的减税效果，进而促进我国经济平稳发展。从实际情况来看，房地产业，特别是对某一家房地产企业而言，营改增所起正面作用存在着一定的差异，甚至会对现有的业务产生较大冲击。比如，一些企业的老项目，在4月30日以前已拿到土地并取得施工许可证，大量成本已发生，取得土地的票据及原来的建筑业发票业已入账，如果不进行规划，按照增值税的抵扣规则显然会增大税收成本。不仅如此，“营改增”这一税收政策的改变，对于房地产企业成本清单编制、控制、招投标规则都会产生重大的影响。

3.发票管理方式缺乏

“营改增”的税收政策下，企业发票管理方式发展了明显的变化，房地产企业的财务管理人员需要将企业以往的旧税种直接去除掉，利用新的会计核算方式来确定纳税总金额。通过情况下，增值税与营业税都是流转税制，但它们却有着完全不同的核算形式。增值税又属于价外税的一种，其处理方式为进项税抵扣法，这种处理方式以企业对外经济活动中取得的增值税专用发票为依据。然而房地产企业无法在所有经济活动中取得增值税专用发票，企业需要自行对这些普遍发票进行分类和记录，以便于日后的税费核算提供依据；并且，房地产上游供应商的参与者形形色色，一不小心，企业就会陷入假发票的陷阱。因此，“营改增”以后，给房地产的发票管理提出更高的要求。

4.风险点的转变

首先，营业税是一种价内税，而增值税却是价外税。营改增以后，房地产企业的定价策略，采购合同中对有关税收承担及提供的发票都要进行重新调整，否则很容易引起合同纠纷。再则，增值税的抵扣程度决定企业的税负高低，而根据国家有关税收规定，企业的进项抵扣必须符合“资金流”、“发票流”、“物流”，一致，即“三流一致”，否则将不予抵扣。所以，对增值税的管理，不仅要求企业自身核算的规范，也需要对上游供应商的资质与业务能力进行适当的调查和考核。

三、房地产企业营改增后财务管理措施

1.强化财务人员培训及财务核算能力

实施“营改增”的税收政策后，账务管理人员的工作难度进一步增加，财务管理人员要不断加强有关于“营改增”政策的学习，深入理解营改增政策的基本原理。财务管理部门要积极联系国家税务部门，关注税收政策的新动向，转变传统的工作思路，通过开展税务知识技能培训的方式来提高财务人员的综合素质与核算能力。有条件的房地产企业还可以聘请专业的会计师讲解“营改增”税收制度的基本要领和具体要求。另外，企业要不断完善财务会计工作的考核机制，通过改良评估方案的方式来调动财务管理人员的工作积极性，提高房地产企业财务部门的运行效率。

2.关注税收政策合理筹划企业税收

营改增的税收政策改变了房地产企业的价格体系，整个产业链实行层层抵扣，企业必须根据税收政策重新设计经营流程，合理调整内部架构，对合同、工程、销售实施精细化管理。这不仅要求企业的财务工作者能够全面有效地运用好营改增税收政策，在深入理解新税收政策基本原理的情况下，对税收筹划工作进行科学合理的规划；同时，也要求房地产企业的相关管理者尽快熟悉增值税税收体系，立足于全面的企业经营环境，将增值税税收筹划贯穿于经营活动的各个细节，做好预算管理、项目运营以及工程工艺设计等方面的工作。

3.优化发票管理措施

当前我国房地产企业普遍存在增值税专用发票取得不全面的问题，这方面问题的改善可以从两个方面着手，一是针对企业自身增值税专用发票加强管理，提高增值税发票的使用效率，建立专用发票管理制度，妥善保管增值税发票。面对对外经济活动，房地产企业应尽快梳理合作供应商，尽量选择管理体系健全，能够提供增值税专用发票的单位并与之建立长期关系；对取得的发票从源头上加以识别、控制……因此，营改增后，增值税发票的使用和管理切实关系到企业自身利益，企业必将重视起来。