万吉生

很多小区开发商、物业公司占用小区公共配套、侵占业主公共权益收入，部分费用收取不合理，管理费、停车费说涨就涨，消防、监控设施长期得不到维护成摆设……由于各种侵权、服务问题逐渐浮出水面，业主们开始更加关注自身的合法权益。为了有个能和物业公司平等对话的平台，业主委员会顺势而生。然而多年过去了，业主委员会还是没能普遍成立。

据了解，目前全国拥有业主委员会的社区占比仅为10%左右，公开数据中产生过业主委员会的小区为30%-35%。小区成立业主委员会，到底难在哪里？

一难：邻里间联络少，牵头者难处多

很多小区首先面临的是谁来领头筹备的问题。年轻业主们平时比较忙，没有太多时间，只能寄希望于退休后有时间的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女名义买的房，不是房产证上的“业主”。

另外，小区业主之间平常联系较少，互相之间不太了解，没有人愿意主动牵头带动大家，很多业主随大流、搭便车，集体利益的事情漠不关心，对成立业主委员会不了解、不支持。还有一个原因就是业主们不知道如何成立业主委员会。因此，响应成立业主委员会的人并不多，大部分业主处于观望状态。

筹备成立业主委员会，是小区全体业主的大事，离不开业主的广泛支持和参与。靠一个人、一小部分人是做不起来的，而且短时间内要得到全体业主的拥护更是不易。因此，如何激发、调动广大业主积极主动参与业主委员会的成立才是头等大事。

可以在小区建设熟人社会，利用互联网织起联系网，在此基础上以邻里之间的活动为载体，组织开展各种老少皆宜的活动，营造一个快乐、和谐、文明、欢愉的氛围，拉近业主之间的距离，搭建一个促进业主之间互相认识、互相交流的平台。通过活动把小区的业主凝聚起来，从中发现一些积极分子，组成核心团队，再发展楼层义工，幅射到每个楼栋、层、户。

在这期间，领头人要组织核心团队认真学习《物权法》等有关法律法规，熟悉筹备成立业主委员会的程序和业主的权利、权益、义务，广泛宣传，充分激发调动广大业主参与的积极性和热情。

二难：程序不熟成立难

1.如何选取筹备组成员

业主委员会筹备工作多而杂，需要组建一个专门的筹备组。筹备组成员应为单数，以5-7人为宜，大多数成员应为小区业主。

筹备组成员要热心公益事业，具有组织能力且拥有一定的空闲时间。筹备组中要有一个牵头的人，这个人要有领导能力，能服众。怎样选取具备这些能力的人呢？可以通过小区业主QQ群等交流平台，由业主推荐或自荐。也可以由社区居委会推荐，因为社区居委会比较熟悉各小区的实际情况。

筹备组成员名单以书面形式在小区显眼位置公示。业主对其中成员有异议的，由社区居委会和主管部门出面协调解决。

完成组建后，筹备组要展开小区业主资料搜集、首次业主大会会议召开时间和地点确定、管理规约和业主大会议事规则的拟定、业主委员会成员候选人名单制定等工作。

2.如何搜集业主信息

现在小区少则几百户，多则几千上万户。如何搜集业主信息，确定入住的情况呢？比较简单的方式是直接找物业公司拿资料，但此种方式通常会吃“闭门羹”。另一种办法就是“扫楼”，即挨家挨户的登记业主信息。可以在小区QQ群内动员每栋楼里的热心业主出任楼栋长，参与到业主信息搜集中来。

在“扫楼”过程中，楼栋长可以向业主传递业主委员会筹备的动态，发布首次业主大会会议召开的时间和地点，要他们密切关注筹备组近期发布的信息，积极参与到业主委员会的筹建中来。

3.如何组织业主投票

根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会成员确定、管理规约等规章议程的表决，都需要在首次业主大会会议上，由小区半数以上业主票选。因此，组织召开首次业主大会会议必不可少。

值得注意的是，在首次业主大会会议召开前，筹备组要将大会议程、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人等在小区内公布超过15天，同时要制定好投票箱、业主委员会成员选票等。

会议召开可以采用书面征求意见的形式，也可以采用现场大会的形式。组织小区半数以上业主同一时间在同一地点开会的难度比较大，因此，书面征求意见的会议形式成了不少业主委员会筹备组的首选。这种形式方便、有效。在会议当天，发放组先将选票、表决票发送每户业主手中，然后由收票组在固定地点收票，或是挨家挨户收票。投票结束后，要在社区居委会、房产局物业公司科的指导监督下公开唱票、验票。

三难：开发商和物业公司配合难

小区成立业主委员会，还面临着来自开发商及物业公司的阻力。物业公司作为一个企业，追求的是利益最大化，成立业主委员会去监督它、制约它，物业公司当然不愿意。因此，必须要物业公司明白，业主委员会是双方沟通对话的桥梁，既可以监督物业公司服务，还可以替物业公司化解与业主之间的矛盾。有些事情物业公司不方便做业主工作，业主委员会可以做，业主对物业公司不满意可以先通过业主委员会反映。成立了业主委员会的小区，管理都会有很大的改进，物业公司和业主的相处也会变得融洽，使小区更加和谐。

四难：参会“过半”难

《物业管理条例》规定，同一个物业公司管理区域内的业主，应当在物业公司所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

现实中，“应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的要求很难实现。因为对于许多小区来说，初期入住率普遍较低，特别是有些人买了房子并不住，而是直接租出去，有些业主甚至在外地，这直接导致业主人数达不到有效条件，成立业主委员会的提议也不得不长期搁置。

对此，可通过上述线上线下的活动联络，组织架构的搭建，聚拢小区的基本人气，对于外地、出租户可致电业主或邮寄业主大会文件，由业主以出具委托书的形式参与成立业主大会。

业主委员会成立并不难

成立业主委员会说难很难，说不难也不难，只要按照《物业管理条例》规定的程序走，就可以成立。虽然当前成立业主委员会的小区只占很小的一部分，但是随着小区业主觉悟的不断提高，业主的权利意识被广泛激发，更多业主开始关注自身的合法权益。此外，大环境也在一天一天地变好，特别是武汉已走在全国先列，要求符合条件的小区必须100%成立业主委员会。一些社区也在积极指导更多的小区成立业主委员会，让更多的小区享受到物业公司更好的服务，这也是街道和社区今后努力和发展的一个方向。

陈品禄/责任编辑