杜庆禹

摘要：房地产企业对资金的渴求有其必然性，这也促使其对融资渠道进行孜孜不倦的探索与实践。与传统的融资渠道相比，房地产企业更倾向于可以获得更低成本、更大融资额、更富有创新性的资本市场。而房地产企业融资类ABS（英文名：Asset_backed Securities，即：资产证券化）已然成为房地产企业从资本市场融资的新途径，无论从基础资产，还是从市场的追捧程度，都超越了想象，也引发了人们对其实践的进一步思考，促使其更为健康、稳定的发展。

关键词：房地产企业 融资资产 证券化

在理论上，只要该资产能够产生现金流，就可以证券化。资产证券化，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。简单的说：资产证券化就是出售基础资产的未来现金流进行融资。

一、房地产融资类ABS的概述

传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池作为资产来发行证券，这个资产池可以是实体资产、信贷资产，也可以是证券化的资产和现金的资产。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，90年代在亚洲开始快速发展。房地产证券化作为资产证券化的最先实践领域，与其他资产证券化相比，范围更广，是经济证券化的代表和国际金融工具创新的主要方向。

房地产融资类ABS是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的而在深圳交易所或上海交易所公开发行的资产证券化产品，其实际融资人主要为房地产企业或持有物业的其他企业，目前主要可以分为物业费资产证券化、类REITs、租金收益权资产证券化和房屋销售尾款资产证券化等。……