杨银娥 张建斌

我国“营改增”试点于2016年5月1日起全面推开，房地产在建工程抵押价值评估方法中涉及的税收和费用发生了巨大的变化，其变化对在建工程抵押价值评估的影响不容忽视。通过阐释房地产在建工程抵押价值评估的成本法和假设开发法中税收及费用的最新变动，采用规范分析和实证分析相结合的方法，分析营改增后税费的变化对在建工程抵押价值评估的影响，以期为我国房地产在建工程抵押价值评估提供一定的参考。

一、房地产行业“营改增”

“营改增”试点全面推开，基本内容是实行“双扩”，一是扩大行业试点范围，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业；二是将不动产纳入抵扣范围。税务总局出台的7个细则文件，5个专门针对房地产和相关的建筑业，包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，这充分显示了房地产的重要性，及政府对房地产行业的重视程度。那么，“营改增”对房地产在建工程抵押价值评估产生的影响也不容忽视。

二、房地产在建工程抵押价值评估的主要方法

房地产在建工程抵押价值评估与一般房地产价值的评估不同，只能评估其至评估基准日所完成的实际工作量所具有的实际价值，评估方法包括成本法、假设开发法和形象进度法，其中以成本法和假设开发法为主。……