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中国首次出现房地产板块轮动现象

2016-06-15杨红旭

金融经济 2016年6期
关键词:轮动楼市降温

杨红旭

让房价过热的少数一二线城市降温,让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三四线城市扩展,既是政府工作目标,也是市场内部需求。

2016年,中国房地产市场出现了一个新名词:房地产板块轮动。这也是笔者根据中国楼市过去几十年首次出现的新事物、新现象,进行的概念界定。

首先,回顾我国房地产市场发展史。以前从未出现过区域房地产市场的板块轮动,基本特征是多数区域同步变化,同涨同跌。1992年至1993年,海南、广西北海等南方少数地区曾出现楼市爆热,但当时全国房地产市场化程度低,多数地区仍处于福利分房时代。

真正全面的住宅商品房、市场化是始于1998年房改。其后,从区域差异来看,各地房地产发展速度和发育程度,存在东中西部、一二三四线城市的梯度差别,这与经济和社会发展程度有关。

房改之后的十几年,全国楼市“铁板一块”时候较多。比较典型的几个年份:2005上半年、2007年、2009下半年、2010年,全国普遍较热。2008年、2011年、2014年,全国普遍较冷。

而2015年以来,罕见的出现板块轮动现象。具体表现为:一线城市先热,以沪深为典型,去年二季度即启动;二线后热,以南京、苏州、合肥、厦门为典型,去年下半年至今年一季度表现显著,而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨;三线也慢慢复苏,70城中房价止跌的三线城市快速增多。

这种情形,其实过去也曾出现过。但没有出现过的是:今年3月下旬沪深调控升级之后,市场开始降温,北京没出严厉新政,也有所降温,但二三线城市继续升温。

另外,一线城市内部的轮动史无前例的典型:去年二季度深圳房价起飞,三季度上海房价发力,四季度北京加速涨,今年一季度广州上涨。

还有,三大都市周边楼市的轮动火爆,也远超过去。比如,深圳楼市火爆之后,东莞接着大涨,甚至扩散至中山与惠州;北京通州房价高涨之后,燕郊房价也暴涨,香河、大厂也跟着大涨,固安也小涨,近期居然连离天安门广场80公里外的保定涞水也沾光;上海周边的昆山,四五年房价不涨,上海限购升级后,反而加速上涨。

这种现象,非常类似于股市中的板块轮动,一个接一个的板动,登台表演,而当所有板块都轮动完的时候,牛市也就接近尾声了。

从市场运动的内部机制来看,轮动的前提是分化。上文有述,在2011年之前,我国各地房地产市场共性多、差异少,只有发展节奏与成熟度方面的区别,而无市场波动上的区域分化。

然而,2011年是个分水岭。这既然是黄金十年与白银时代的分水岭,也是区域分化的时间窗。此后,三四线城市和部分二线城市楼市降温,成交萎缩,库存高企,房价低迷。而一线城市和部分二线城市,在2011年同步低迷之后,2012年下半年和2013年出现了一个短周期性质的繁荣,而这个“繁荣期”,却与三四线城市基本无关。

世事有轮回,区域楼市亦如此。在经历2011至2015年,长达四五年的降温与调整之后,部分原来弱势的城市,开始复苏了。比如苏州、杭州、无锡、昆山、天津、青岛等城市。

也许有人会质疑:凭什么认为低迷四五年就应该反弹?日本楼市都低迷20多年了,也没见重新上涨呀!

对此,笔者想说明两点:其一,全世界只有日本独此一家,大泡沫破灭之后,房价持续低迷了20多年,凭什么中国会重蹈日本覆辙?其二,当今中国经济面、金融面、城镇化率、住房需求量等因素,不支持楼市长期低迷,一线和部分二线城市活力仍在,凭什么三四线和部分二线城市会一直处于低迷?

从外部环境看,从2014年开始,全国房地产政策持续放松,货币政策大幅宽松,多次降息降准,社会资金充裕,流动性过剩。而且,这种宽松程度皆超过了2012年下半年和2013年,那时候三四线城市房价没有反弹,既与上述宽松程度不够有关,也与其楼市自身调整的时间长度和深度不够有关。

而2015年下半年以来,尤其是今年以来,三四线和弱二线城市的房地产市场,逐渐企稳,部分已开始复苏。苦熬四五年之后,终于开始进入板块轮动、市场向上的时间窗口。

从市场数据来看,已初露端倪。比如,易居房地产研究院跟踪的全国35个典型城市的住宅库存,自2011年开始增长,其中一线和部分二线城市曾经在2012年下半年和2013年出现了库存减少,但三线样本城市的库存持续增长,直至2014年四季度,一二三线城市的库存同步见顶,其后振荡式下滑,虽然三线城市下滑的幅度明显小于一线,但毕竟开始慢慢下行了。这也就意味着:三线城市的市场供求也开始慢慢改善了。

去年12月的中央经济工作会议,将房地产去库存列为五大经济工作目标之一,能否顺利推进这一目标,关键要看三四线城市的去库存情况。

过去一年,已初见成效,但离去库存目标仍有较大差距。让房价过热的少数一二线城市降温,让板块轮动更快更稳地向部分二线和多数三四线城市扩展,既是政府工作目标,也是市场内部需求。对此,各方都应持乐见其成的态度。

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