王瑞成（定西市国土资源勘测规划院，甘肃　定西　743000）



用正算法评估划拨土地使用权价格
——以兰州红古通用机械厂补交土地出让金涉及土地使用权价格评估为例

王瑞成
（定西市国土资源勘测规划院，甘肃定西743000）

摘要：近几年来，随着房地产市场经济的快速发展，在各类房地产估价活动中涉及国有划拨土地使用权的情况越来越多，对国有划拨土地使用权价格评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价格评估，是估价实践中急需解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。简要分析了划拨土地使用权价格内涵及其构成、估价思路，重点以笔者在工作之余参与完成的实际估价案例为例，对划拨土地使用权价格的评估进行具体的分析，旨在对划拨土地使用权价格评估方法的探讨。

关键词：划拨土地使用权价格；评估思路；正算法；倒算法

在计划经济时期，我国国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。随着国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，再加上目前相关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得。因此，形成了目前土地使用权领域的“双轨制”，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。本文重点以笔者参与完成的实际估价案例为例，对实际不动产评估活动中划拨土地使用权价格评估方法进行探讨。

1　国有划拨土地使用权价格评估的目的和意义

随着我国城镇国有土地使用制度改革和土地逐步市场化，但以划拨方式取得土地使用权的情况仍然大量存在，致使土地市场化程度很低。大量划拨土地的存在，不仅造成使用者之间不公平竞争、国有土地资产流失，还扰乱了正常的土地市场秩序，不利于城市土地资源的优化配置。本文以补缴土地出让金的实际案例，对国有划拨土地使用权价格进行了客观的、具体的评估和分析，笔者认为正确理解国有划拨土地使用权及其价格评估，是不动产评估活动中急需解决的问题，也是正确处理国家、使用权人以及相关利益人之间利益关系的必然要求。只有很好地开展国有划拨土地使用权价格的评估，才能进一步规范房地产中介市场，才能更好地进行土地交易，更好地维护国家资产。

2　国有划拨土地使用权价格内涵及其构成

2.1国有划拨土地使用权价格内涵

2.1.1国有划拨土地使用权价格

根据国土资源部国土资发[2001]44号文规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。但在实际生活中，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费等费用这些支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，划拨土地使用权价格的公式应为：划拨土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润。这个规定为国有划拨用地的价格认定及其估价提供了政策和法律依据。

2.1.2划拨土地使用年期的确定

众所周知，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义。也就是说，要把所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。划拨土地使用权价格评估作为特殊类型的宗地评估，也需要对划拨宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种观念：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限应设定为无限年限；二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。在实际土地评估活动中，计算划拨土地使用权权益价格时，将划拨土地使用年限设定为无限年期；当划拨土地进入二级市场转为有偿使用时，为了能与一定年期有偿使用土地的价格相比较，划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期。一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2.2国有划拨土地使用权价格构成

根据上述对土地使用权价格的描述，可以看出，划拨土地使用权价格构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息和利润，其使用年限设定应为无限年限或该类用途土地的法定最高出让年限，从估价时点算起。

3　国有划拨土地使用权价格评估的思路

3.1正算法

正算法思路是直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算。依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格的估价方法。这种思路非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。

国土资发[2001]44号文对国有划拨土地使用权价格的构成界定为“土地取得成本”和“开发成本”。此方法中一般由成本逼近法评估，在用成本法计算国有划拨土地使用权权益价格时，其价格为土地成本价格应为土地成本和开发成本费用。其中，土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，国有划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

3.2倒算法

这种思路是将国有划拨土地设定为出让，然后采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格。再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的思路称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。其计算公式为：

国有划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金=出让土地使用权价格×（1-出让金比例）

目前，我国很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金（土地增值收益)，出让金比例比较固定。例如，兰州市政府就下发了文件，规定了不同级别、不同用途的国有土地使用权出让金比例。其中工业为：15%；住宅为：20%；商业为25%。

4　案例分析

4.1估价目的

兰州红古通用机械厂位于红古区海石湾镇上海石村，土地面积为1428m2，用途为工业用地。是甘肃兰州市红古区注册的一家公司，其经营范围为非标准件加工。由于其改变了原划拨土地的用途，不再符合划拨土地的范围，故拟将其使用的位于红古区海石湾镇上海石村的1428m2国有工业用地补办土地出让手续，为确定缴纳的土地使用权出让金，特委托甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司对上述土地使用权进行价格评估。

4.2地价定义

该案例中估价对象实际用途为工业用地，设定用途为工业用地；实际开发程度为宗地红线外“四通”（通电、通路、通讯、供水），宗地红线内“四通一平”（通电、通路、通讯、供水和场地平整）。设定开发程度为宗地红线外“四通”（通电、通路、通讯、供水），宗地红线内“场地平整”。土地使用年限按设定用途法定最高使用年期50年设定。

综上所述，本次评估价格是指在上述设定用途、设定开发程度和设定使用年期条件下，于估价基准日为二〇一二年三月一日的土地使用权价格。

4.3估价方法选择

根据《城镇土地估价规程》及《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》，划拨土地使用权价格应采用两种方法评估。评估人员经过调查，目前招拍挂的成交案例情况，没有划拨土地成交案例，故难以采用市场比较法评估；当地国土部门没有制定划拨土地的收益金标准，评估人员难以从目前房地产租金中剥离出划拨土地的租金，故难以采用收益还原法评估；目前市场上还没有划拨土地上建筑物的交易案例，划拨土地上建筑物的售价难以确定，故难以采用剩余法评估；当地没有制定划拨土地的基准地价及修正体系，现行的基准地价为最高年期的出让价格，故不能采用基准地价系数修正法。

由于待估宗地所在地的土地取得费可依据所在地的有关征地补偿案例，综合确定土地取得费，故可采用成本逼近法评估。

综合上述分析，由于受划拨土地流转的限制，划拨土地资料较少，难以收集，评估人员按照实事求是的原则，本次评估测算划拨土地使用权价格仅采用成本逼近法一种方法。

4.4土地估价过程

成本逼近法是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：

划拨土地使用权权益价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润）×个别因素修正系数

4.4.1参数确定及相关说明

1）土地取得费及相关税费，以目前红古区的征地土地平均费用为依据，并参照区域内同等类型项目的征地实例，经综合比较来确定。

2）土地开发费以评估对象所在区域及宗地目前的实际开发程度，依据正常的费率标准，计算出各项开发条件所发生的正常开发费，并参照区域同等开发程度的开发费，经综合比较来确定的。

3）投资利息。

投资利息率按评估基日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6.56%计，以复利计息。

4）利润率，参照红古区工业企业的平均利润率，考虑到该区社会经济增长率等因素，本次评估取土地开发的年投资回报率为8%。

5）土地成本中的各项费用，均是以区域平均状况为计算依据，故应作个别条件的修正。

6）本次估价基准日及计算基准设定在项目开发建设完成后，投入正常使用时，设定正常开发周期为一年。

7）本次评估设定土地取得费及相关税费费、土地开发费用的基础设施配套费在征地后、施工建设前一并支付，计开发期内全额利息，场地平整费在开发期内连续均匀投放，按1/2周期计算利息。

4.4.2土地取得费及相关税费

土地取得费及相关税费，指征用土地所支付的各项费用。通过对评估中对宗地周边区域的土地利用情况及取得费用进行了调查，目前获得类似土地，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费、耕地占用税、造地费、征地管理费等，详见表1。

表1　土地取得税费一览表

4.4.3土地开发费

本次评估所界定的土地开发费指估价对象宗地外达到“四通”，宗地内为“场地平整”所需支付的费用。宗地外“四通”主要指区域配套设施的辐射影响；宗地内“场地平整”费指目前所实现宗地内设定开发条件应支付的正常费用。

根据（《甘肃省城市基础设施配套费收费管理暂行办法的通知》甘价服务[2002]216号规定，结合估价对象的实际情况以及调查红古区类似项目“四通”基础设施配套费用，确定该区域基础设施配套费为每平方米15元。

宗地内“场地平整”费用：评估人员根据待估对象的实际情况，并参考类似项目的费用，确定为每平方米10元。

4.4.4投资利息

根据待估宗地开发程度和开发规模，确定土地开周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至壹年）利息率6.56%计。假设土地取得费及相关税费、土地开发费中宗地红线外基础设施配套费在征地时一次投入，场地平整费在开发期内均匀投入，则：

投资利息=（土地取得费及相关税费+宗地红线外基础设施配套费）×[(1+投资利息率)开发周期-1]+场地平整费×[(1+投资利息率)开发周期/2-1] =(119.6+15)×[(1+6.56%)1-1]+10×[(1+6.56%)0.5-1] =9.15元/m2

4.4.5投资利润

土地作为一种生产要素是以无形资产投入的形式进入企业的总资产,根据等量资金应获得相应收益的原理,土地资产同其他生产要素相结合,共同对企业和利润做出贡献。所以土地的投资利润率应与企业正常的投资利润率相一致。据调查,最近几年红古区工业企业投资利润率平均为8%,取8%作为此次评估的投资利润率。据前述假设,则:

投资利润=(119.6+15+10)×8%=11.57元/m2

4.4.6个别因素修正系数

由于土地无限年期价格是指宗地所处区域的平均价格，计算待估宗地的土地价格还需对影响土地价格的个别因素（如面积、形状、地形、工程地质、交通条件、临路状况等）进行修正。我们编制了估价对象个别因素修正系数表2《待估宗地个别因素修正系数表》。

表2　待估宗地个别因素修正状况表(%)

4.4.7测算待估宗地土地使用权价格

据前述公式，计算出估价对象的试算价格，则：划拨土地使用权权益价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润）×个别区位修正系数

=（119.6+15+10+9.15+11.57）×（1+0.03）

=170.28元/m2

4.5地价的确定

根据以上评估过程，划拨土地使用权的价格评估只采用了成本逼迫法进行测算。估价对象所在区域周边有农用地,评估人员进行现场勘察和对邻近地区土地市场的调查后，根据当地征地资料和掌握的资料,分析估价对象所在区域的地价水平。成本逼近法的测算结果依据充分，政策规定性强，比较符合当地土地市场实际情况；因此，成本逼近法的测算结果作为划拨土地使用权价格估价结果。见表3。

表3　待估宗地划拨土地使用权价格估价结果确定表单位：元/m2

参考文献：

[1]中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》[M].中国标准出版社.2001.

[2]李彬.对划拨土地使用权价格评估探讨[J].新疆土地开发整理建设管理局.（商情）2010（21）：37

[3]杨燕芹.关于对划拨土地使用权价格的探讨[J].山西临汾市国土资源局.（华北国土资源）2010（1）：28～30.

[4]毋晓雷，陈常优，穆松林，等.

国有划拨建设用地使用权权益价格评估研究[J].河南大学,环境与规划学院.(国土资源科技管理)2009,26(3):129～132.

[5]土地估价理论与方法[M].地质出版社.2006.

[6]房地产估价理论与方法[M].中国建筑出版社.2007.

[7]冯爱.国有划拨土地权益金额确定问题的探讨[J].秦皇岛市土地收购储备交易中心.(中国环境管理干部学院学报)2009,19(1):27～29.

[8]殷彤.划拨土地使用权价格构成及其估价[J].兰州市国土资源评价研究院.(发展)2009(8):137～138.

[9]刘永胜，谭强.划拨土地使用权价格评估方法探析[J].黄冈职业技术学院.(黄冈职业技术学院学报)1010,12(6): 103～105.

[10]郭艳丽，李铁能.浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法[J].葫芦岛市国土资源局.(国土资源)2008(z1):66.

[11]黄茜，赵小敏，罗璇.浅谈划拨土地使用权价格评估[J].江西农业大学国土资源与环境学院.(安徽农业科学) 2007,35(3):793,809

[12]中华人民共和国国家标准房地产估价规范[M].中国建筑出版社.1999.

[13]国土资源法规汇编[M].甘肃省国土资源厅编.

中图分类号：F301.4