李文卉

核心提示：部分有钱人，除了银行存款和股市，并不知道该如何配置资产，他们更愿意把钱投向楼市。

如果可以，62岁的崔鹏希望过去的三年重新来过。

2013年5月，干了几十年承包工程的崔鹏准备退休。虽然没做过什么大项目，但在2008-2012年房地产市场火爆的那几年，“接些小打小闹的外包工程”，崔鹏也积累了不少财富：在武汉市中心拥有两套大面积住宅和一个商铺，社会保险和商业保险都按最高标准购买，结完工程款，手头还有将近1000万元现金。在很多人眼里，崔鹏绝对是个有钱人。

但接下来发生的事，被崔鹏形容成“黑洞”，无情地吞噬着他的财富，甚至正在改变他的人生轨迹。

“没发现什么项目收益高达30%”

2013年5月的一天，崔鹏的老朋友丁宁找到他，称自己刚拿了一块地，打算做房地产开发，开发资质和土地使用权都有了，就差资金，希望崔鹏投资入伙。

丁宁介绍，他拿到的地位于湖北省孝感市孝昌县城花园镇新区，根据规划，两年内花园镇政府、医院、党校和当地比较好的中小学都将搬迁至此，具有很大升值空间。

按当时的地价，这块面积20.8亩的土地，出让金和其他费用加起来接近1000万元。根据规划部门批准的建设标准，整个项目的总建筑面积在4.1万平方米，按照预期2300元/平方米的售价，销售额应该在1亿元以上，何况这4.1万平方米并不完全是普通住宅，还包括8000平方米左右的商铺，预期售价在6000元/平方米以上。

崔鹏算了一笔账，将所有费用摊下来，项目的建设成本在1700元/平方米左右，再将不可控因素考虑进去，再不济，毛利润也应该在30%左右。并且，按当时的政策，土地使用权可以办理抵押贷款，这也意味着他们在开工前就可以从银行获得融资，然后再投入建设，等房子预售出一部分后，就可以还清贷款。再加上行情好，总承包公司大多愿意并且有实力垫资开工，启动项目并不需要太多资金。

“当时的房子根本不愁卖，预售证一办下来，基本就能卖出40%左右，开发商的成本也就回来了一大半。等到产权证办下来，房子也就卖得差不多了。”干了一辈子总承包的崔鹏，常常会“眼红”开发商，但做开发需要大量资金，这是他以前想都不敢想的。

“当时觉得把差不多1000万元的自有资金拿出来投资，应该很快就能看到效果，反正这些钱也闲在银行里。我做了一辈子工程，炒股也不会，打听了一圈，还没发现做什么能在一两年里就能收益30%的项目，难免动了心。”崔鹏告诉记者，这也是他最终选择在小地方开发项目的原因，因为不需要数额巨大的投资。

比崔鹏大一岁的丁宁，因为打算跟随儿子一家移民澳大利亚，早些年辞掉了公职，后来在孝感市内开发过一个楼盘，赚了一些钱。“他跟政府部门关系不错，并且有房地产开发经验。”在崔鹏看来，丁宁是个不错的合作伙伴。

就这样，崔鹏和丁宁成了合伙人，二人分别占股49%和51%，命运也从此把他们背后的两个家庭绑在了一起。

2013年7月，该项目的多层住宅开工建设。

追加投资，借钱也要追加

崔鹏和丁宁很清楚，县城房地产项目的主要销售对象是进城务工人员，为了赶在过年之前取得预售证，趁外出务工人员回乡过年时开售，他们把自有资金全部投入开工建设，再加上总包公司有一部分垫资，还勉强应付得来，所以没有争取银行贷款。

事实证明，他们的决定还算明智。多层建筑部分共1.87万平方米、159套住房，在2013年底取得预售证到2014年清明节期间，共销售出50多套，销售情况良好，符合预期。

“因为是新城区，当时楼盘四周有三面都还是田，根本谈不上任何配套，竟然能有这么好的销量，给了我们很大鼓舞。”崔鹏回忆。

于是，项目剩下的高层部分在2014年4月也破土动工。

因为前期投入已经差不多耗费掉两人的所有资金，他们想到了抵押贷款。但没想到的是，政策已经发生了变化，各家银行开始全面收紧在建工程抵押贷款。

“以前这一块贷款是非常容易的，因为银行根本不用担心坏账问题。记得我开发上一个项目时，从拿到银行贷款到收回预售款，只用了七个月，但贷款期限是一年，当时想提前还款，银行还不愿意。”丁宁感叹道。

现实情况却是，银行来了一拨又一拨，评估了一次又一次，最后都没了下文。

但不能让工地停工，每耽误一天就意味着成本增加一天，于是民间借贷登场了。

第一个伸出援手的是崔鹏的战友刘东，他拿来了150万元，这其中包括他的养老钱，和一部分在广州工作的儿子的积蓄。当时广州新房均价1.3万元左右，这笔钱至少可以拿来买一套三居室。

“我儿子是工薪族，因为已经购买了住房，就把手里的闲钱投入了股市，但2013年行情太差，亏了不少，我就劝他把钱拿了出来。”刘东回忆起当时的情形，按照市场惯例，崔鹏和丁宁开出的借贷利息是月息两分（年利率24%），远高于股市的回报。另一方面，也是出于对战友的信任，刘东认为这其中风险并不大。

随着工期的推移和销售的滞后，主动或被动借钱给崔鹏的亲朋好友越来越多。对他而言，这既是一份沉重的财务债，更是人情债。

“民间借贷的成本远高于银行贷款，但我们计算了一下，如果房子在一年内能卖出去，投资收益还是很可观。”所以，一开始崔鹏并没有感到太大压力，只想把工期再往前赶一赶。

丁宁那边的情况也差不多。为了筹措资金，丁宁的儿子将澳大利亚和北京的住房都办理了抵押，再加上丁宁自己在孝感市的住房，一共抵押了六七百万元。丁宁的亲家也帮忙筹集了五六百万元现金应急。

终于，在动工10个月之后，高层项目也全部建设完工。

“一辈子攒下的身家都要搭进去”

建设完工，并不意味着就能马上变现。

政府的搬迁、医院和学校相继投入使用、基础设施的全面升级，这些在当初看来会推动销售的利好因素，并没有起到太大作用。项目销售陷入了冰点。

为了促销，他们将普通住宅售价由预期的2300元/平方米降为了实际的2100元/平方米，大大压缩了利润——这个价格当时在孝昌已是最低。

但从2014年清明节至今的两年时间里，他们只卖出了40套左右的住宅。在2015年9-11月，传统的“金九银十”期间，竟然连一套房子也没卖出去。

“一方面因为经济形势变化，外出打工的人这两年没赚到什么钱；另一方面，对他们来说，在孝昌县城买房也并非‘刚需。”崔鹏分析。

滞销意味着资金不能回笼，也意味着财务成本的叠加。

两年时间，光民间借贷的利息就已经高达1200万元。“打个比方，基本上每拖一个月，就要付出两套住宅作为利息。”崔鹏充满了无奈，整个楼盘共建住宅不到300套。

日子难过的当然不止他们一家。在孝昌，几乎所有楼盘都陷入了某种程度的滞销，记者了解到，为保证资金链不断，很多人甚至给民间借贷开出了高达三分的利息（即年息达到36%），触及国家对民间贷款利息规定的上限，这对借贷双方而言都存在巨大风险。

崔鹏对《支点》记者说，如果房子能在2017年6月之前卖完，他和丁宁还能勉强保本，否则连一辈子攒下的身家都要搭进去，巨大的压力让他们每天都后悔不已。

为了早点将父亲从这场投资困境里解救出来，丁宁的儿子一家暂时中止了长达11年的澳大利亚生活，在2015年下半年回到国内帮忙打理相关事务。对于做软件工程师的儿子和做注册会计师的儿媳而言，他们损失的是约合近百万元人民币的年薪。

资产受损失的还有刘东，此时广州的房价均价已近2万元，曾经的150万元现在只能买一套一居室。

每个人都期望成为“投资赢家”

崔鹏和丁宁的境遇，与房地产行业的发展及国家政策的变化有很大关系。

2013年10月，中央提出“加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，要千方百计增加住房供应”。2015年11月，关于房地产业，中央又提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

短短两年之内，中央关于住房问题的政策从“千方百计增加住房供应”转为“化解房地产库存”。这一转变和时间点，与崔鹏和丁宁的境遇完全吻合。

这绝不是个别现象。根据国家统计局的数据，2015年末，全国商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米。而有更多的媒体和专家则表示，现实的情况可能比公开的数据更糟糕，就算不再新开工建设，要消化掉现有库存也至少需要三到五年。于是，“去库存”成了国家2016年的重点工作之一，崔鹏和丁宁视之为“救命稻草”。

记者采访到的所有借钱给崔鹏和丁宁的亲友，除了银行存款和股市，他们几乎都没做过别的资产配置，而之所以肯把钱拿出来，很大程度是因为24%的年利率。因为过去，他们看到了太多人通过投资房地产，或者借钱给投资房地产的人，成为“人生赢家”。“10%-15%”的年回报率，是他们理想收益的最基本标准。

可动辄10%以上的回报，是什么概念呢？

从2008年开始，中国GDP增速就回落至个位数，最近三年，这一数据分别是7.7%、7.3%和6.9%。2015年，全国规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.76%，其中制造业利润率5.63%，农副食品加工业利润率4.97%，纺织业利润率为5.40%，经济增速整体放缓的当下，实体经济的利润率尚且如此，人们所要求的高投资回报又该从何而来？

还有很多的崔鹏们和刘东们，他们是最普通的投资者，目的也高度一致：实现资产增值。然而他们的经历和常识，却不足以支撑他们完成这场想象中的完美投资。中国经济结束了多年两位数以上的高增长，房地产行业远高于其他行业的投资回报率也不再普遍存在，他们的财富正面临被吞噬的危机。这是一场极具戏剧性的反转。

今年5月，丁宁就要前往澳大利亚，等待他的是长达一年的“移民监”和一年后很可能依然前途未卜的销售状况。崔鹏则正急于将一套位于汉口CBD的高档住宅出手，用于支付民间借贷的利息——这是他曾计划用来养老的住处。