刘万红

2011年二手房市场领导者链家地产在北京成立“自如友家”，专营品质长租公寓；2012年面向现代青年的连锁生活社区YOU+公寓在广州正式营业并迅速获得雷军顺为资本A轮融资；2015年2月，万科通过村屋改造推出了“万科驿”第一代产品——位于广州的“万科·天河软件园店”公寓；同年4月一群来自腾讯、万科等互联网、地产开发商的前员工创立了“warm+公寓”并获得资本市场数千万Pre-A轮融资……蘑菇公寓、寓见公寓、魔方公寓等品牌长租公寓如雨后春笋，长租公寓市场迅速膨胀，并吸引了包括传统二手房代理、地产开放商、互联网企业在内的多方跟进。

长租公寓市场正慢慢成为一个“新”的产业，赢得二手房代理、地产开发商、互联网企业、资本市场的亲睐和投资，成为房地产存量市场下一个新的盈利突破口。

一、房地产存量市场下的突破口——长租公寓的催生

互联网浪潮掀开的市场空白区域催生出了一大波知名互联网巨头企业、互联网产品，同时也带动了传统行业、产品的升级改造。互联网+不断改造升级着传统行业，长租公寓市场也不例外，开始逐步走人互联网企业和资本市场的视野。按照360集团周鸿祎的爆品理论，本文用“刚需、高频、痛点”来判断缘何长租公寓领域能否成为“新”的市场突破口，受到各方亲睐，借用MBA中的利益相关者分析探究长租公寓市场痛点。

受虹吸作用影响，绝大部分劳动力不得不前往沿海发达地区异地就业，而当地受供需不对称而不断拉升的住房价格迫使唯有通过长期租房来解决住房问题，长租公寓开始成为住房市场刚性需求。络绎不绝的外来人口涌入，住房的不断过滤，长租公寓统一运营管理、专业服务等多重原因决定了长租公寓相较于传统租赁市场具备更加高频的特点。在传统租赁市场中，中介主要依赖信息不对称下销售租房信息连接业主、承租方获取服务费，承租方与中介往往属于“一锤子”买卖，难以形成高频率消费，受互联网带动信息透明化的影响，信息不对称必将逐步消失，传统代理租房业务必然萎缩。而传统地产开发商则通过销售住房空间与业主建立联系，高昂的总价决定了住房销售的一次性、低频率，在房地产进入白银时代、存量市场的背景下新房销售往往难以像黄金时代形成快速持续的稳定利润，因此具备刚需、高频的长租公寓市场逐步成为房地产存量市场下的突破口，获得房地产开发商亲睐。

至于租赁市场的痛点，根据MBA利益相关者理论（见图1），在住房租赁市场中主要包含房东、租客、政府、传统中介公司三个利益相关者，其所充当的角色和痛点如下图所示，长租公寓的出现正好完美的解决了这一问题。

刚需、高频、痛点决定了长租公寓可以是下一个升级改造的“新”领域，必将成为房地产存量市场下的一个新的突破口。而这些痛点也将成为了长租公寓所改进升级的所在。

二、国内主要长租公寓品牌及运营模式

国内目前有万科驿、自如友家、YOU+、蘑菇租房、蜗牛公寓等多个长租公寓品牌，本文中主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓4个品牌进行分析（见表1）。

从以上4个品牌的基本情况不难发现，目前为止国内大多数长期公寓均分布在住房需求大、频率高，租金承担能力强的北上广深一线城市，二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内2.5万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。目前市场主要存在两类收房模式，一是以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房，主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改造、集中运营管理，其优势在于整体收房成本较低，实现标准化流程，便于集中装修、运营管理，同时有利于核心优势——租客社交平台的搭建，但是其收房慢、难以形成规模等劣势也很明显；二是以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式，整栋拿地降低成本、建立标准化，分散式收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。

三、长租公寓未来发展方向

目前，市场上长租公寓各品牌均采用集中、分散式收房、统一装修、集中运营管理、依靠服务费和租金收入盈利的模式，属于典型的重资产模式。在租赁市场上，重资产模式意味着高资金投入、慢回收期，因此未来长租公寓的发展方向必然是轻资产运营，而实现轻资产运营的方式无外乎两种，一是像淘宝、携程、滴滴等企业一样做平台，二是像房地产开发商万达一样做资产管理，为集团客户提供运营服务。

1.长期公寓租赁平台

通过开放平台吸引社会闲置房源加入，共享社会资源，在提高品牌房源覆盖率的前提下降低企业收房等成本投入，专心提供从装修设计、招租、管理等的全套服务，通过收取加入平台的业主“服务费+平台费”盈利。目前市场上，蜗牛公寓正在由提供住房产品开始向发展平台转变。

2.资产管理运营

通过多年长期公寓市场的经营经验、资源积累，从事专业的咨询意见、专业服务提供者，为酒店集团、地产开发商等集团客户提供打包资产运营管理。实现资金投入的最小化、专业服务输出最大化。

以上两种发展方向各有优劣，且均有正在转型或者成功的例子，不失为一种好的发展方向。当然鉴于目前长租公寓市场处于萌芽起步阶段，现阶段各品牌的首要目的在于如何在重资产模式下进行有效融资支持市场占有率的提升，进行产品流水线标准化设计实现规模化效益，至于做平台还是做资产管理运营现在统一答案还为时尚早。