管清友 朱振鑫

长期看，房地产的需求主要取决于居住型需求（刚需），而非投机型需求。抛开北上深，从全国整体来看，房地产的这三类刚需都已经过了最好的时期，未来房地产的需求有每况愈下的风险

一季度经济增速继续放缓，但房地产一枝独秀。不仅销售同比增长33%，而且房地产投资也出现了难得的反弹（6.2%）。很多人为房地产投资的反弹而雀跃，但事实上，房地产投资反弹可能给未来的房价埋下更大的风险。

不管从需求端还是供给端的基本面来看，全国总体的房地产市场都是过剩的。房地产目前的核心任务应该是去库存，这个时候因为短期需求的回暖而扩大投资，只会加剧长期内的过剩。这个道理就好像：村里的菜市场不景气，农民家里本就堆积了大量卖不出去的菜，现在村里却非要个丰收的面子，发动大家回家继续种菜。由此换来的丰收并不值得欢呼。

需求端：刚需一去不复返

长期看，房地产的需求主要取决于居住型需求（刚需），而非投机型需求。所谓的刚需无非有三种：1、婚龄刚需，即长大结婚要买房；2、迁移刚需，即从农村来到城市后要买房；3、改善刚需，即出于学区、面积、环境等要求要购房或换房。抛开北上深，从全国整体来看，房地产的这三类刚需都已经过了最好的时期，未来房地产的需求有每况愈下的风险。

1.婚龄刚需

结婚购房需求是首次购房需求的主要来源之一，也是过去几年中国房地产黄金十年最重要的支柱之一。……