朱明芬范正宇邓　容（..杭州行政学院，杭州　004；.都江堰市行政学院，四川　都江堰　6800）



农村宅基地使用权隐性流转的归因分析与规范引导对策建议

朱明芬1范正宇2邓容3
（1.2.杭州行政学院，杭州310024；3.都江堰市行政学院，四川都江堰611800）

【摘要】农村宅基地使用权隐性流转普遍存在，一户多宅、隐性占用、违法出售和触及法律的联合建房等隐性流转行为仍在继续发生。这些隐性流转行为为什么不能彻底禁止？其根本原因在于宅基地产权制度模糊和监管失灵、宅基地法律产权和事实产权不一致以及宅基地现实价值和潜在价值的提升。显然，完善法律规制、严格监管和完善利益调节机制是规制宅基地隐性流转的可行途径。

【关键词】农村宅基地使用权；隐性流转；归因分析；宅基地产权；利益调节机制

一、研究背景

长期以来，农村宅基地作为农民“居者有其屋”的基本场所和安身立命的重要保障，以“一户一宅、无偿分配、长期使用、依法继承”的方式在自然村（后来扩大到行政村、目前部分跨村）安置调剂。农村宅基地使用权流转除了国家征用置换、农民自然继承以及地方政府行政推动的宅基地和住房置换等情形外，市场化流转从未开禁过。然而，事实上农村宅基地使用权的其它流转行为却普遍存在（杨淇清、朱玉碧，2009），[1]只是由于这些流转行为不符合现行法律法规，往往采取“隐性操作”、“地下交易”，由此构成农村宅基地使用权流转的“隐性市场①”。[2]中南财经大学“农村土地问题立法研究”课题组于2007年对四川、贵州、湖南、湖北、山东、广东、江西、山西、黑龙江等10省近2000农户的调查显示，本村中有人将宅基地买卖、出租给他人使用的占被调查者的63.65%。……