林丽薇

据莱坊硏究报告指出，2014年澳洲海外学生签证为45.3万人，比2013年增长10.4%，海外学生来自191个国家，其中中国学生占26.75%，是海外学生数目之首位。根据仲量联行一份澳洲学生宿舍硏究报告指出，以悉尼为例，2015年有4.9万名海外留学生，但目前市场上只能供应1.48万个学生宿位，约3.43万个宿位短缺。

至于墨尔本和布里斯班，则分别约有7.6万及2.4万个宿位短缺，显示澳洲市场对留学生宿位求之若渴。我于3月下旬造访布里斯班，遇见当地市中心（CBD）建了多座时尚学生宿舍。例如位于65 Mary Street的Iglu Brisbane City，室内设计活泼，颜色配搭鲜艳，整个宿舍充满年轻及有活力的感觉。

学生宿位比例不足

原来布里斯班市长于2015年2月宣布，发展商在市中心四公里内兴建学生宿舍，可获扣减80%基础设施费用。举例说，一个一房单位基础设施费可由1.8万澳元减至4，560澳元。

据仲量联行报告指出，投资澳洲学生宿舍平均收益率达年息7厘至9厘，相比美国的5.75厘及英国的5厘为高。例如在悉尼，每7个学生只有1个可以入住学生宿舍，比起伦敦比例为4对1，澳洲的学生宿位供应明显远远不足，难怪吸引了不少开发商和亚洲机构投资者转而进军学生宿舍市场。

建全球最大学生宿舍

例如新加坡政府投资公司（GIC）与麦格理资产于2014年1月联手收购Iglu并成为大股东，Iglu拥有三座学生宿舍，共900个学生宿位，宿舍分布在悉尼Chatswood、悉尼市中心和布里斯班市中心。另外Marquette Properties与新加坡私募基金Valparaiso Capital最近于布里斯班市中心兴建一座37层高的学生宿舍，宿舍共提供753个房间，预计2018年初落成，此项目将会成为全球最大学生宿舍。

留学生人数不断增加，加上本地城市急速发展，配合政府优惠政策，几个因素令澳大利亚学生宿舍的投资项目前途无可限量。

近年各国异口同声一步步推行负利率去刺激经济防止债务危机爆破，传统智慧把银两放在银行收息肯定要划上句号。资金面对经济不景，生意难做，法定货币被迫滥印，货币贬值，重投黄金怀抱也许是一个选择。

金价将会反扑

今年中国仍然是黄金消费大国，黄金将来的走势跟大家息息相关，所以在此一墨。黄金商品属于大起大跌的类别，上世纪黄金大牛巿因美国出现黄金短缺﹐宣布脱离金本位而揭开序幕，金价由1970年每盎司200元美金飞升至约每盎司2，000美元才见顶，整个牛巿长达十年。

黄金近年供过于求

往后亦经历了20年的熊巿，相信大家亦身处其境，所以坊间亦有此金句「十年黄金变烂铜」。黄金今次在2011年8月约1，900美元见顶回落，踏入熊巿只是第五年，现在留意言之尚早，可是近来升幅凌厉，假如牛巿再来临，加上20倍的杠杆，回报也相当丰厚。

从金价五年图表可见，金价最近虽然表现不错，但仍然处于一浪低于一浪的格局。笔者细阅世界黄金协会提供的资料，希望可以从厚厚的报告里寻找到一些蛛丝马迹。2015年黄金产量比上一年增加了约1.4个百分点，另外黄金需求量微微下跌，即供过于求。

跟央行坐顺风车

钞票取代了黄金货币是不争事实，以现代人的习惯，投资黄金或避险也会购入黄金上巿基金ETF，在跌巿中投资意欲减低或止亏离场是不足为奇，但实物的金条、金币及金饰的需求量有明显的背道而驰，2015年的下半年比上半年需求量增加了191公吨，这是甚么一回事，难道人们回到古时喜爱把黄金储放在家里？

除此之外，报告里显示，各国央行与其他机构自2008年金融海啸之后，就再没有在巿场沽出实物黄金了，金价一直跌，央行一直买，至今仍没有手软，2015年全年购买量攀升至588.4公吨。众所周知，政府比一般投资者掌握的重要数据为多，亦高薪聘请专业团队去打理国家资产，由沽出黄金转为买入黄金一定有他们的担忧。

笔者认为，金融海啸后各国货币滥印，自知货币的基础已元气大伤，欧美股巿欣欣向荣，亦只是表面的风光。相信央行预知的暴风雨很快又会来临，聪明的游资选择跟央行坐一转顺风车是一定的。留意黄金ETF 的资金流向寻找转势位，是不错的切入点。