刘慧

（安徽大学，安徽　合肥　230601）

关于供给侧改革去库存的认识

刘慧

（安徽大学，安徽合肥230601）

“供给侧结构性改革”这个名词，最初是在中央财经领导小组第十一次会议上，由习近平总书记提出的.作为一个全新的表述，”供给侧”的概念后来又多次被提到.回顾供给侧改革的理论渊源和相关先行经验，对照中国经济供需不平衡以及房地产大量库存的现状，更清晰得把握供给侧改革特别是去库存任务的重点.然后结合我国国情，与我国之前强调的刺激需求端的措施不同，房地产去库存这次需要依赖供给侧改革，要将房地产去库存化与城镇化、农民工市民化结合起来，努力建立购租并举的住房制度，从而反过来积极有效得推动供给侧改革.

供给侧；去库存；政策建议

1　引言

2015年11月23日，中央财经领导小组会议提出，在适度扩大总需求的同时，要着力加强供给侧结构性改革.随后，”供给侧结构性改革”这个经济学术语频繁出现在以后的中央政治局和国务院常务会等高层会议中.那么究竟何谓供给侧改革？一般来说，投资、消费和出口是需求侧的三大动力，而供给侧则有劳动力、土地、资本和创新四大要素构成；有专家总结，我国的供给侧改革是主要围绕”去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”这五大重点任务来展开的.而本文主要想介绍的是去库存方面.

2　我国目前的供需国情以及库存状态

2.1我国目前的供需国情

我国自2007年以来，中国经济增速逐年下滑.从需求侧来看，自2010年，全球的出口量增长速度开始降低，过去三年增长率几乎为零，相应地中国也难以继续保持增长，并且由于渐渐失去低成本的优势，很多低端制造业也开始向东南亚转移.2011年的人口结构开始出现拐点，到了2012年，人口抚养比到了最低点，并有回升趋势，2013年房地产销售状况不好，增长速度出现了持续下降的情形，同时工业化的投资增速也有所下降.

从实质上来看，自从2015年以来，由发改委最新批示的基建项目规模已超2万亿，央行业已连续5次降息降准、，但是总体投资情况依然不可观.特别是，例如虽然国内消费增长率有所下降，但中国居民在海外疯狂扫货，跨境出游也是持续高增长.这意味着，我国当前面临的经济问题，重在中长期供给的问题，而非短期需求.

所以说，我国目前的供需不匹配问题，主要就是结构上存在问题.针对结构性上的问题，则要采取结构方面的改革去解决，不能用类似的需求管理政策去应对，那只是有助于解决周期性波动问题.一直以来，中国都在依赖投资去拉动经济，实际上却存在着消费动力不足的问题，最后导致产能过剩、影子银行、银行不良资产率上升、房价上涨过快甚至是房价泡沫、地方债务压力加大、企业运作效益降低等一系列副作用和后遗症.

2.2我国的库存状态

统计数据显示，至2015年末，我国商品房待售面积近7.2亿平方米，与2014年底的6.2亿相比，增加了近1亿平方；同时；待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8，大面积的待售住房库存主要分布在二、三线城市.此外，政策上也表示在不实施”限购”的城市，最低首套房首付可降至20%，下调幅度较大.至于限购政策，目前除了北上广深四个一线城市和海南三亚市外仍保留以外，全国其他城市已基本取消了.从这些促进楼市去库存的房贷新政来看，国家也在积极通过降低房贷门槛，刺激首套房刚需和二套房改善型需求等措施，以期达到去房产库存、消风险的目的.

如今房地产过剩几乎是人们都知道的事实，尤其是面临现在全球经济紧缩的大萧条时期，全国房地产开发投资增速持续下滑，过剩的产业不仅占用了大量资金，而且背后积累了大量的债务.所以，在我国经济社会持续发展中，如何有效得进行房地产去库存已经成为目前迫切需要面对的难点.过去我国楼市调控的落脚点一直放在需求端方面，例如放宽限购和降低首付等措施，都是通过从需求端刺激人们的住房需求，从而释放大量库存.而实际上、土地财政和投资投机等相关因素对房地产的影响巨大，在土地升值推高房价的同时，反而容易呈现出一种低质量的供给状态.在供给方面，房产库存积压严重，供大于求的情况主要出现在三四线城市中，一二线城市由于人口集聚等原因需求反而呈现不断提高、供应结构性失衡的状态.

去库存这一说法不是国家第一次提及，我国过去一年多来推行的去库存政策，如曾经施行的公积金贷款、购房降税或者补贴等措施，实际上还是属于刺激消费需求的范畴，对于房地产供给侧方面的改善力度还不够.因此，当前房地产去库存化，光依赖刺激消费来解决问题不仅不切实际，还可能造成表面现象，治标不治本.应该在继续刺激消费的水平上，顺应当下供给侧改革的潮流，开始在供给侧使劲，进一步进行去库存的努力.

3　关于去库存的建议

3.1与城镇化结合起来去库存

要抓住农民工这一人群，通过加快农民工市民化，推进住房制度改革，然后将房产去库存跟城镇化结合起来.目前，我国有近3亿的农民工，数据显示2015年全国外出农民工为16884万人，比上年增长0.4%，增加了约63万人，但这其中，仅有1亿左右的农民工在外出工作地有购得房产.这虽然可以反映出农民工有着对住房的巨大潜在需求，但是，农民工总体收入水平和支付能力都较低，同时获贷款能力也不高，将去库存的希望完全寄托于农民工的买房需求并不科学.

除了加快落实户籍制度改革政策，通过放宽农民工的落户条件，推进户籍制度改革这些基本的措施，还应该贯彻廉租房的施行，即由政府出钱买房之后再将其转变为廉租房，最后低价租给农民工居住.总体来说，目前全国房地产库存总量大约有18亿平方米，在一些房产积存量严重的三四线城市，库存量甚至达到其月均销售面积的20倍左右.如果通过政府购房再低价转租的廉租房措施，在短期将有助于房地产经济的恢复发展，乃至带动如建筑、装潢、设备制造等相关行业的积极发展.从长远来看，这也有助于加强社会稳定，提高社会福利，引导劳动力从农业转向制造业、服务业等效率更高的部门，缩小贫富差距，提高经济增长率水平.

3.2建立购租并举的住房制度

在2015年末召开的全国住房城乡建设工作会议中，就提及2015年全年棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用.所以会议计划2016年再安排600万套棚户区改造任务，继续通过推进棚改货币化安置，来提高居民安置比例，从而降低房产库存量.同时要大力发展住房租赁市场，用好住房公积金，推动住房租赁向着规模化和专业化方向发展，建立购租并举的住房制度.对于购租并举的城镇住房制度，简单来说就是支持那些具备购房能力的常住人口去购买商品住房.而那些没有购房意愿的或者是有意愿但不具备购房能力的人口，则支持其在租赁市场上选择租房居住.最后，对于低收入住房困难家庭，若符合相关条件，可申请公共租赁住房租住，或者由国家发放租赁补贴来保障其基本生活需求.

3.3进一步抑制房地产过度开发供地

因为房价上涨迅速，房产开发商发现有利可图，可能会盲目投资扩大发展，为了避免这一现象，需要国家抑制房地产过度开发供地.过去，我国各级政府在城市用地建设上管制教松，相应的制约措施也不完善，尤其是对城市的发展速度和规模以及经济状况上，缺乏科学论证和合理规划，以至于不确定城市土地中可用于房地产开发的比例.再加上政府对土地财政拉动经济的依赖性较强，房产开发上也存在着巨大的利润，卖地冲动较大，极容易造就房地产开发过度，去库存进展缓慢.

为此，各级国土部门要严格制定房地产开发规划，将规划监督等职责落到实处，加强对城市房地产开发用地的管理力度.同时，为了防止各级政府的房地产用地审批审核过松、权力过大乃至失控问题的出现，上级政府和人大要对房地产开发用地实行共同监督；并增强监管威慑力，建立高库存问责机制，对地方政府的改善房地产供给侧施加相应的压力和紧迫感，严格控制三、四线城市的宅基地供应.

4　总结

如今，面对当下各地特别是三四线城市巨大的住房去库存压力，要做好解决工作，需要顺应供给侧改革的思潮，理解其内在涵义.要秉持着消化房地产库存主要从供给侧角度思考办法，首先从房产开发商这一供给方着手，通过适度得降低房价来消化库存，有效提高房产销售量.同时还要强调市场机制的决定性作用，从市场供求规律的发展中引导开发商主动降房价.如果住房库存确实过大，开发商也着急抛售商品房来缓解运作压力，那么其价格自然会有所下降.若只是政府对库存量担心，开发商却不以为然，认为住房库存并非过大，光有政府从需求端，供给侧反复施加政策刺激，反而会抑制市场供求规律的功能，让开发商坐等政府发力，扼杀可能出现的房价降低的情形.

总体来说，对于放宽限购、降低首付款比例，严格限制房地产开发供地，确有完善调控政策、推动住房去库存的功用，从长远看，除了需求端的不断刺激，供给端的改革会渐渐发展为房产去库存的关键.

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