陈越鹏

（清华大学深圳研究生院， 广东 深圳 518055）

住宅建设用地自动续期的问题与出路

陈越鹏

（清华大学深圳研究生院， 广东 深圳 518055）

研究目的：分析住宅建设用地自动续期的具体含义，并为续期制度的构建提供思路。研究方法：采用规范分析、历史分析与比较分析，研究续期的沿革与变迁，并考察域外的规定。研究结果：（1）自动续期表明了立法者对业主居住权益的保障，但仍留下许多问题未能解决；（2）这些遗留问题将对业主重建决议、房产税改革、以房养老的推行产生负面影响；（3）域外续期制度建立在土地私有制的基础上，与中国国情存在显著差异，无法在制度的价值取向层面取得一致，但在技术细节上仍可资借鉴。研究结论：（1）可采用分类型有偿续期的方式，设置一定的免征标准；（2）如个人住房房产税能为地方政府提供充足税源，也可适用统一的无偿或廉价续期模式。

土地法；续期制度；比较研究；住宅建设用地使用权

据规定，住宅建设用地使用权的出让年限最高为70年①《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条。。对续期问题做出调整的法律法规主要有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》等。这种叠床架屋式的立法说明了立法机关对待续期问题的谨慎态度，也反映出续期问题的重要性与复杂性。《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”②《物权法》第149条第一款。的规定，表明立法者倾向于维持权属关系的稳定，但续期条件、续期费用、可续期限等问题无法完全从法条中推断出来，难以操作。……