浅析房产交易中法律风险与防范

2016-03-19谢登峰漳州市房产交易中心福建漳州363000

低碳世界 2016年34期

谢登峰（漳州市房产交易中心，福建漳州363000）

浅析房产交易中法律风险与防范

谢登峰（漳州市房产交易中心，福建漳州363000）

在房产交易的过程中，任何问题都有可能发生，比如：房屋在出租期出售、贷款审批未通过等等，这些问题的出现都会使得房产交易的过程变得更加复杂，交易的风险系数也相应增大。对房产交易过程中可能出现的问题进行正确的认知和全面的掌控，对风险处理的方法能够有效的运用，这样才能在房产交易的过程中保护自身的权益不受侵犯，所以，房产交易中的买方和卖方都要注重自己权益的保护，学会运用法律手段来使自己的权益免受侵害。本文对房产交易中可能出现的问题进行了阐述，并提出了相应的处理方法。

房产交易；法律风险；防范

随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房产价值不断增长，对绝大多数的人来说，购房是一件至关重要的大事，关系着自身的生活状况，甚至可以说，房子就是安身立命的根本。不过，绝大多数人都不是房产交易的专业人士，对于房产交易中存在的风险并没有很明确的了解，当纠纷发生的时候，进行取证的意识也是非常淡薄的，这使得自身的合法权益得不到有效的保护，所以，为了房产交易中买方和卖方的权益都不受侵害，明确房产交易过程中的法律风险和防范的措施是非常必要的。

1 夫妻双方中任何一方不可将共有房屋单独出售

将夫妻双方用甲方和乙方来表示，如果房产只登记在甲方的名下，甲方和丙方签订了房屋买卖合同之后，乙方可以将甲方不经自己同意就擅自处分夫妻双方共同财产作为理由向法院提起诉讼，主张甲方和丙方签订的房屋买卖合同是无效的。如果丙方是善意、支付合理对价并已完成房屋转移登记，实际占有该房产的，那么为维护丙方善意取得的合法权益，则应认为房屋买卖合同是有效的，乙方只能向甲方诉求相应的经济补偿。

《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这是不动产善意取得制度，也就是第三方是以善意购买该房产，即便是夫妻双方其中的一方对夫妻共有的房产进行了擅自处理，也应该认为该合同是有效的。与此同时，按照不动产物权公示公信原则，登记的不动产权利人也就是法律上认可的不动产权利人，丙方是在对不动产登记足够信赖的基础上完成了甲方和丙方之间的房产交易，丙方有理由认为甲方就是该房产的唯一权利人，如果因为丙方没有对甲方是否已婚进行调查就判定甲方和丙方之间的房产合同是无效的，那么，这就在很大程度上加大了丙方的审查义务，所以，这对丙方来说是不公平的，而且对于房产交易的正常进行有着非常不利的影响。如果丙方对于甲方的婚姻状况是知情的，或者甲方和丙方是串通起来要损害乙方的利益，那么，乙方可以主张甲方和丙方签订的房产合同是无效的。

在进行房产交易的时候，买方要全面考虑这些问题，避免出现这种情况，使自身的利益受到侵害，所以，买方可以要求卖方提供婚姻关系的证明，如果卖方是已婚的情况，那么，就要要求卖方夫妻双方的签字，使所签订的合同是合法有效的，这样一来就避免了相关的风险。

2 “阴阳合同”的签订

故意做低房价在房产交易的过程中是经常发生的，当事人为了少缴税款，通常会说服另一方当事人来签订 “阴阳合同”，即买卖双方按照正常的市场价格签订合同，在房产交易中心备案的买卖合同中又约定比较低的房价。《合同法》规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”其第五十六条也做出了相应的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律的约束。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”所以，法院对此类合同的认定是这样的，只认定虚假的成交价格条款是无效条款，而其他条款仍然是有效的。在房产交易中，少缴税款并不是双方制定房产交易合同的目的，主要的目的就是房产交易，这样的合同是很难得到法院的支持的。

在房产交易的价格方面，应该充分表达买卖双方的真实意思，要少缴税款，可以双方以合法的方式进行协定，但不可以通过签订“阴阳合同”这种不符合法律规定的方式来达到目的。

3 买房向银行贷款审批未获通过时的处理方法

在实际的房产交易中，买方向银行贷款审批未获通过，卖方不愿过户的情况是非常常见的。如果出现了这样的问题，需要结合买卖双方签订的合同来具体分析，然后采取相应的措施。这类合同一般会做出三种约定：如果银行贷款未获批准或者贷款不足，买方在过户当日可以现金形式补足，此约定有利于保护卖方的权利；如银行贷款未获审批或贷款不足，任意一方有权解除合同，或者，如银行贷款未获审批或贷款不足，买方有权继续向其他银行申请贷款。此约定有利于保护买方权利，买方无需承担无法贷款或贷款不足的风险；对贷款不足问题不做约定，这种情况下要根据买卖合同其他条款的约定进一步确定双方的违约责任。

对于这种情况，买方要发挥首要的作用，要对贷款的进程进行密切的关注，可以有效避免风险的发生。对于买卖合同中贷款未获审批的约定，买方和卖方都要引起足够的重视。在买卖合同的内容中最好加上卖方有权协助买方贷款的义务。

4 房屋在出租期间进行出售的处理意见

《合同法》规定：“出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所以，卖方在将房屋出售之前，应当通知租客，租客享有优先购买的权利，不过，即使卖方没有将通知租客，买卖双方的合同仍然是有效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人有限购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”所以，卖方如果将没有经过租客同意作为理由主张房产买卖协议无效是很难获得法院支持的。

为了保证买方的利益，避免纠纷的发生，买方在购房的时候可以要求卖方取得租客放弃优先购买权的承诺。

5 卖方在买房将定金支付完成之后不履行合同的状况

《合同法》规定：“一方当事人可以向双方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

在实际的房产交易过程中，经常会出现这样的问题，买方将定金支付给了卖方，但是双方没有签订定金合同或者是没有签订房产居间协议，对于房屋的相关内容并没与做出实质性的规定，在这种情况之下，出现其中一方不愿意签订购房合同的问题。因为没有实质性的条款作为依据，所以守约方很难保护自己的利益。

就这种现象，买卖双方在交付或者收取定金的时候应当签订相应的合同，对于房屋的具体内容要明确的标示出来，对于买卖双方签订正式购房合同的时间也要做出相应的约定。

6 卖方在出售房屋时未取得房产证

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”“经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上法律规定，卖方在未取得房屋权属证书之前，出售购买的预售商品房、购买的一般商品房、继承的房产等，因房产未经依法登记，不生物权效力，出售时办理权属转移登记于法无据，即不能办理物权的转移登记。但房屋买卖合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据以上分析，购房人应当注意：房产买卖合同成立生效并具效力，但这可能只是一般经济合同，只是债权债务合同，如果合同履行不能，只能依据合同约定进行债权追偿，因物权未经登记不发生效力，不能办理物权转移登记，而无法诉求取得物权。