王盛富

(南平市住房公积金管理中心武夷山管理部，福建 南平 353000)

1 引言

住房贷款是指商业银行向购买自住用房的自然人发放的贷款，发放贷款后，自然人存在较大数目的债务，自然人存在无法偿清债务的风险，商业银行也面临较大的财务风险。为保护贷款人的利益，住房贷款时要求申请人需要提供必要的偿债保证。房地产具有固定性、保值和增值等特点，房地产成为住房贷款的最佳抵押物品，住房也成为个人住房贷款的常用抵押物之一。房地产评估是指到期无法偿贷款而需要强制出售房地产的价值可达到的数额，确保抵押贷款清偿的安全性。即使借款人无法偿清贷款，贷款人也可以从处置抵押房地产中收回贷款，通过抵押房地产估价额保障贷款人利益。因此，本文对个人住房贷款中抵押房地产估价进行分析。

2 抵押房地产估价的方法

2.1 确定抵押价值估价时点

进行房地产估价的目的在于明确抵押房地产的价格，减少财务损失。当抵押人不履行债务或不具债务偿还能力时，抵押权人有权依法以提供担保的房地产折价、拍卖、变卖该房地产，获得可观合理的房地产价格。但是，从抵押房地产权设立日到实现预期价格之间存在一定的时间差，而经济学的“等值”理念认为资金具有时间价值的。因此，在评估房地产价值时，必须明确抵押价值估价的时点，即房地产抵押价值评估的估价时点确定在设定抵押权时，抵押权人需要估算的房地产价值应是与其价格折算到设定抵押权之间的价格。……