大学新校区代建模式下校方项目管理的思考

2016-02-21高汝武

高校后勤研究 2016年1期

关键词：代建校区单位

高汝武

大学新校区代建模式下校方项目管理的思考

高汝武

大学新校区采用代建模式很好地解决了校方建设经验不足的问题，但是同时产生了产权所有者和使用者与建设单位脱钩的问题，为保证工程建设的质量和建设项目更能满足学校办学的要求，校方必须深度参与到建设全过程管理中，确保工程建设的顺利进行。

代建模式；项目管理；投资控制；进度控制

一、新校区代建项目概况

福建水利电力职业技术学院新校区占地面71万平方米，建筑面积33.5万平方米，总投资7.8亿元。其中一期按6000人规模规划建设，占地面积37.2万平方米，建筑面积18.8万平米，总投资4.6亿元，部分学生公寓、食堂等约3.2万平方米的建设项目由学校筹资建设，并在前期已基本完工。位于市中心的老校区土地置换后，由厦门建发集团开发建设高档住宅区，学院新区后期12.6万平方米的建筑和室外建设工程约2亿元的项目需要继续建设。

大学校区建设与地产、企业等投资项目有很大的区别，新校区建设项目包含教学、实训、科研、办公、运动、生活等建筑与设施，其规模大小不一，使用功能也有很大差异。根据现代工程建设项目管理的特点和要求，以及有关法律法规，选择代建作为新校区的建设模式，委托专业建设机构对新校区进行建设管理，是一种克服学院建设管理经验不足的很好方法，基于资金运作方便等原因续建项目由厦门建发集团公司代建。

学校新区前期的工程建设，主要是以后勤基建处直接管理的模式进行项目建设，部分管理人员是从各部门临时抽调，或者从相关专业的教师中选派，这些人员建设管理经验相对缺乏，难以对项目进行科学熟练的控制，而在项目完成之后，又各自回原来的岗位，不能继续发挥他们的专业优势。而专业的施工单位具有丰富的工程建设经验和成本控制能力，对于施工过程所掌控的信息远多于校方，这就造成掌握信息的不对称，在造价控制和利润把握方面就有很大的主动权。通过引入大型龙头企业专业的项目管理团队，可以平衡双方所掌握信息的不对称性，更好的帮助学校进行宏观调控和造价控制，充分发挥其专业化的优势把新校区工程建设好，对工程的安全、质量、进度等方面都能得到有效控制和保障。

二、校方在代建模式下对项目的管理

（一）建设工程的合同关系

学院校区代建模式的合同结构如图1所示，因设计工作在确定代建单位之前，已通过招投标确定并签订了合同，故在整个建设过程中，设计工作主要由学院新区指挥部有关人员与设计公司进行沟通协调。

当前我国项目建设的各参与方中，施工方对于项目的安全和质量控制、以及本身的成本控制最为重视，而对于进度及建设方的投资控制并不重视，这也是作为施工方盈利是主要目标所决定的。

从合同关系图可以看出，新校区建设项目的监理单位是直接由建设方通过公开招投标后确定，这充分说明，监理单位在项目建设过程中的作用是相当重要的。但可能是受本地区监理行业整体状况的影响，监理单位所起的作用并未达到合同要求的效果，因此学校重点对建设单位进行管理与考核。

代建部分无论从投资规模还是建设规模，都大大超过前期学校的建设项目，学校对大型建设项目管理经验明显不足，这就使我们更需一个专业性强、项目管理经验丰富的团队，代建模式引入到新校区工程建设中刚好满足了学校大项目建设的需要。在通过公开招标后，最终确定厦门建发集团作为新校区建设的代建单位。

图1 代建模式下的合同关系网络图

（二）项目资金使用和变更管理

利润是企业的生命线，在建筑市场竞争激烈的背景下，施工单位为了拿到项目往往先以低价中标，为了获得丰厚的利润必然采取频繁变更签证的方式来获利，施工单位多以建设项目经济、实用美观、质量要求等各种理由让新校区建设指挥部予以变更。由于施工单位只有与代建单位有合同关系，与学校并无合同关系，因此，在这方面就必须要代建单位先行把关。以往的项目往往在签证上只确认工程量，具体造价不太明确，而代建单位不仅要求工程量的确定，并且要求因合理变更所产生的费用进行详细的核算。在代建过程中，采取了以下签证流程：变更提出→施工方报预算价→监理提出意见→代建确认→指挥部确认→变更项目施工完成→现场有关各方人员对作业内容确认→施工单位对变更项目作决算书→监理审核→代建单位审核→指挥部询价组复核→变更完成。通过这一严格缜密的签证流程很好的保证了代建过程中项目的优化、质量的保证和造价的控制，从而取得了很好的效果。

高校建设资金的来源普遍紧张，为了加强资金的使用，校党委讨论制定了资金使用的办法，加强对资金使用的管控，同时成立了询价小组，对施工过程中所发生的费用复核，尤其是因变更产生工程量清单外的签证这部分，对代建单位的审核书进行双重复核后，再将该签证发生的费用计入应付的进度款中，这样就从制度和程序上加强了造价控制。

建设过程中也遇到以下问题：一是因设计人员实验实训的要求认识不足，使原设计方案与实验实训的实际需求产生很大的出入；二是出于资金使用和满足教学等方面的考虑，施工过程需要将一些教学楼的使用功能进行了部分改变；三是由于地质勘察资料的误差，使得多栋建筑在基础形式上发生了变化。以上三个方面是引起变更的主要原因，尤其是实验室建设方面，实验实训的场所类型多、要求复杂，有些新建实验室设备也是新近购买，掌握技术要求的老师却无法绘制专业的施工图，而设计人员又不能很好的理解相应的意图，加之部分现场人员未对要求及时把控，造成部分工期延误和一些资金的浪费。例如：电力工程系需要在南教3屋顶安装风能发电机模型，但终因荷载问题被设计院所拒绝，不得不另求解决方法，无形之中就增加建设的成本。

（三）建设方案的优化管理

作为新校区标志性建设项目的东大门工程，采用公开竞标的方法选定了大门的设计方案，这个方案充分考虑了造型、地势、造价等因素，因湖前环岛平台至城区大道高度差异大，采用S型路线，并抬高大门高度，通过两侧引路与城区道路相联，第一解决了下坡行车安全问题，第二解决了部分土方场内消纳，减少外运，降低土方成本的问题。

同时为了节约投资，学校组织一些具有丰富设计经验的老师对原方案进行了优化设计。一是4栋主教学实验楼建设中，由于设计单位仅根据实验人员所给出的用电量进行简单的负荷设计，施工中电气专业教师根据经验，并对负荷重新核算，充分考虑同步使用的问题，使设计容量更趋合理，仅电缆部分造价一项就节约投资108万元。二是在田径场建设过程中，在充分考虑长期使用效益的前提条件上，通过多方案的比选和讨论，对设计方案进行优化设计，减少不必要的体育设施，最终确定建设高标准的塑胶跑道，既优化了方案又节省了投资。三是整个消防系统，原方案中在校区中心设计2个298立方米的消防水池，并且消防用水主要采用市政供水，水池所处位置较低，为了保证消防水压力，还需要增加复杂的加压设备，在咨询了有关消防专家意见后，重新对校内各点进行实地勘探，对水力和用水量进行了精确计算，在满足消防规范的前提下，最终确定在北教学后建立一个消防、景观水系补水和灌溉三位一体500立方米的水池，仅此一项节约投资近298万元。

（四）室外工程的管理

室外配套工程在投资中所占基建投资20％以上，并且施工项目繁杂，包括有道路、给水、排水、消防、路灯、景观绿化以及北大门和东大门等多个项目。室外工程施工时间长，季节性强，室外配套工程的建设又对整个建设的工期、各个区域能否正常使用起了决定性的影响，同时室外工程的建设也对整个校园环境和校区美观起到重要的作用。

但是根据合同范围室外配套工程未属代建单位的代建范围，考虑到施工方便和建设的连续性，经学校、代建单位和施工单位友好协商，纳入了统一建设范围，签订了补充协议。新校区的建设设计方面涉及到建筑、道路、景观、电力等多个设计单位和众多专业人员，由多个设计单位，道路、景观和电力分别由三家设计院承担。施工内容也涉及到不同资质要求，造成多个施工队伍同时在场内进行，这些都使得室外配套工程部分的管理和协调的工作量大增，这就需要学校做好各方面的协调工作，通过指挥部的统一协调保证了设计、施工等项目的顺利进行。在施工过程中，还因为一些技术原因，对设计也进行了优化设计，例如环湖道路所处的位置多是新填土，未达到相应的稳定要求，通过改变路宽，让路基尽可能位于原始土之上。

为了现场加强监督管理，除了施工、监理、代建的人员，指挥部也派出人员长驻现场，对现场出现的问题做及时的协调。例如在管沟开挖过程中，往往遇到土质类型不同需要及时对现场的情况进行确认，通过测量、拍照，现场的各方共同草签，为今后的决算形成依据。