昂　宇

上海交通大学凯原法学院，上海　200030



租赁权对抗效力的适用

昂宇

上海交通大学凯原法学院，上海200030

摘要：由于租赁权客体的特殊性，我国立法对其保护进行了强化，即采“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”原则，承租人可以其租赁权对抗买受人和抵押权人。由于法条规定适用范围过大，实际生活中承租人经常通过倒签租赁合同损害买受人、抵押权人利益。因此需要对租赁权进行分析，探求立法者对其保护的本意，选择交付占有作为租赁对抗要件，预防虚假租赁泛滥。

关键词：租赁权；公示；占有

买卖、抵押不破租赁规则通常依附于有独立请求权第三人制度，我国立法对租赁权予以特殊保护，分别为买卖、抵押不破租赁。《物权法》第190条也承继此立法精神，规定已成立的租赁关系不受之后签订的抵押合同影响。但在实际生活中，由于租赁权的公示性不足，虚假租赁问题层出不穷。

一、租赁权概念分析

租赁权一直是一个饱受争议的概念。租赁一般规定于债编，但租赁又包含了占有、使用、收益等对抗效力的内容，使得租赁权与其他债权存在不同点。怎样判断租赁关系？租赁权成立的时间界限如何？这些在实务中判断标准不一。为提供明确可行的标准，笔者认为需要从租赁权的概念以及立法者保护承租人背后的立法理由来分析。

关于租赁权的定义，学界有不同观点。一种认为：租赁权是基于租赁契约产生，由承租人所享有的所有财产权利的总称，包括租赁物交付之前的请求权和交付之后的使用收益权。……