吴亚芸

浙江工商大学，浙江　杭州　310018



论承租人优先权的性质

吴亚芸

浙江工商大学，浙江杭州310018

摘要：承租人先买权的行使会涉及出租人、承租人、第三人三种民事主体的利益。本文探讨承租人先买权的性质，得出两项基本结论：一、我国民法上的承租人先买权继受于我国传统民法并长期有效的一项法律制度，并非源自于德国。二、房屋承租人的先买权性质为形成权，承租人一经行使就与出租人形成买卖合同，出租人就同一个标的产生两个买卖合同，形成一物二卖。

关键词：承租人优先购买权；形成权；强制缔约请求权

根据《合同法》第230条规定可知房，屋承租人在出租人出卖房屋时，于同等条件下享有优先购买的权利。但因其并未明确承租人行使先买权的具体法律效果，司法实践中，出现较大分歧。因此首先需要界定先买权的性质。

一、我国形成权的形成与发展

自比较法上观之，就先买权而言，其在德国民法中已经具有成熟的理论体系。在拜占庭时期的罗马法上，就已有之，所谓Jus Protimiseos即是，德国普法中的Retraktrecht Jusretractus一语，即由此而来[1]。很多国家和地区继受了德国的先买权原理。如瑞士民法第681条、第682条，日本民法第905条分别规定了先买权[2]，我国台湾地区亦有优先承买权。

但对于我国民法上的先买权制度是否继受于德国，仍存争议，笔者认为，应属中国长期以来的一项有效法律制度。我国先买权制度出现在唐代中期，宋元时期发展并逐渐形成了制度。1983年，我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》第11条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。……