邓丽丽

摘要：近年，随着国家经济结构的转型和辽宁地区经济的低迷，房地产的走势也趋于下滑，2016年预测辽宁房地产行业喜忧参半，因此，如何应对辽宁地区房市的变化，地方政府可以借鉴如下对策。

关键词：房地产税种 住房租赁体系 土地财政

一、辽宁房地产发展中存在的主要问题

（一）经济增长缺乏动力，整个社会投资变缓

从2013年起，东北三省GDP增速明显回落。2014年辽宁省全年固定资产投资2.44万亿元，同比下降1.5%。其中，房地产开发投资5301.3亿元，同比下降17.8%。进入2015年辽宁的经济形势进一步恶化，2015年1-8月规模以上工业增加值下降%5.1；公共财政预算收入下降22.9%；固定资产投资下降15.4%，而商品房销售额下降了25.9%。

（二）市场需求乏力，去库存压力大

沈阳房地产整体开发体量很大，商品房库存量较高；目前，沈阳自有住房群体比例达80%左右，楼市整体需求较弱。沈阳目前的库存仍是省会城市中最高的，需要消化20个月。

（三）省房企销售利润率普遍较低

一方面辽宁省房地产市场起步较晚，另一方面国家近年又不断出台调控房地产的政策，这些使得辽宁房价一直处于围绕成本左右的低价，导致辽宁地区房企的销售利润率普遍偏低，房地产企业再投资动机不足。

（四）房地产供给与需求结构不匹配

一是商品房开发结构趋同，开发商忽视了消费者在户型面积、居住环境和配套设施等方面的需求。二是区域性结构矛盾比较突出，大量房产项目开发分散、建设零散。三是市场消费者普遍需求的中小套型供不应求。……