房地产开发企业税收筹划空间分析

2015-12-28张建锋

北方经贸 2015年6期

张建锋

（海宁正大税务师事务所，浙江海宁 314400）

一、房地产开发企业与纳税筹划概述

（一）房地产开发企业

房产和地产统称为房地产，而开发并经营此类产业的以营利为目的的企业即为房地产开发企业。开发土地并进行房屋建造，再进行房屋出售、出租或抵押是企业的主要生产活动。与自建房屋不同，房地产开发企业所进行的房屋开发与建设强调经济效益，基本业务流程也较为复杂。

（二）税收筹划

目前，学术界对纳税筹划存在不同的理解和认识，尚无统一定论。但从总体方面概述，基本可作如下理解：税收筹划即指在法律允许条件下，纳税人依照政府政策导向，有计划有目的的通过筹划和安排融资、经营等企业内部财务活动来尽可能的实现企业免税、递延纳税，或在守法前提下尽量减少纳税，以降低企业税收负担。它不仅有利于帮助企业实现利益最大化，同时有助于确保国家财政收入平稳，在一定程度上对于我国税法的完善也有着积极作用。由此可以看出，房地产开发企业做好纳税筹划工作的重要性。

二、税收筹划基本方法

房地产开发企业的生产经营活动可分为多个阶段，如土地获取阶段、开发规划阶段、投资融资阶段、项目建设阶段、产品销售与经营阶段等。可以说，税收筹划贯穿于企业生产经营活动的始终，根据不同时期企业经营活动的特点，税收筹划的实际运用也有多种不同的办法，现取其中几种基本方法进行分析和介绍。

（一）借助税收优惠政策

利用税法给予企业的照顾与鼓励进行纳税筹划是企业最常用的筹划办法。税收优惠政策有全免企业税款、部分免除企业应缴税款、以一定比例返还企业所缴税款等多种，旨在减轻企业税收负担，增加企业运转经营动力。此种税收筹划办法适用于投资决策阶段，房地产开发企业可以通过比较税收优惠的方式来调整投资方向，将开发目标转向有税收优惠的地域以降低所缴纳税。

借助税收优惠政策进行筹划时，企业具体可采取以下几种办法：一是直接利用法。即指企业直接利用优惠政策服务于自身，以优化生产经营。二是地点流动法。为促进经济协调发展，国家的税收优惠政策有时会向部分地区倾斜，对此企业可在享受优惠的地区注册，此方法适用于房地产开发企业设立阶段。三是创造条件法。有时，有些企业无法享受优惠待遇只因部分条件不达标，对此，企业可作适当调整，创造条件使自身具备享受优惠的资格，以享受特殊待遇。

（二）以转让定价的方式进行筹划

该筹划方法在筹划实务当中应用十分广泛，它与企业非常规交易形式相关联。通常情况下，转让遵循双方意愿，并不参考市场价格和供求，从而达到降低交税金额的目的。

在使用该方法进行税收筹划时，除了要注意做好成本效益分析之外，还应注意价格波动，避免实际运用过程中遭遇税务机关价格调整，而让企业陷入增加税负的风险之中。

水利部调研治淮工作。为贯彻落实2009年12月30日国务院常务会议精神、做好国务院即将召开的治淮会议准备工作，3月24—26日，水利部部长陈雷率有关司局负责人到安徽省调研指导治淮工作，强调必须从战略和全局的高度，充分认识淮河治理的重要性、长期性和复杂性，进一步增强责任感和紧迫感，牢牢把握扩大内需和加快经济发展方式转变的重要机遇，更加努力地做好治淮各项工作，坚持不懈地把治淮这项宏伟事业不断向前推进，为淮河流域人民安居乐业和经济社会可持续发展提供有力保障。安徽省委书记王金山、省政协主席杨多良在合肥会见陈雷一行，省长王三运，省委常委、副省长赵树丛一同调研。

（三）利用税法漏洞

该方法属避税筹划，实际应用中主要利用税法内容中存在的忽略之处或是征管方工作中存在的漏洞来为自己争取合理权利。税法漏洞在各个国家中或多或少都有存在，它主要是指由于歧义而出现的对税法不同解释及税法执行中的工作疏忽。在借助税法漏洞筹划时，可从以下几方面切入：一是借助税法矛盾筹化；二是借助税务结构设置漏洞；三是借助税收管辖权等。运用该种方法筹划时首先企业需要有一批专业化人才，他们不仅要精通税务，还要能熟练操作财务，这是企业利用税法漏洞实现自身合法利益的重要前提。其次，操作人员需从税法和征管两方面作综合考虑，故需具备丰富的纳税操作经验。再次，财会方面须有严格保密措施，同时还要有严格纪律稳定财会秩序。最后，开展风险——效益分析，降低税收的同时要尽量规避风险。