张平

兴润置业资金断裂对银行调整信贷的启示

张平

编者按：事实上早在前年底去年初，房地产开发商资金链断裂的消息就频频传来，银行贷款出现风险的事件也随即不断发生。去年3月传来宁波奉化名声较大的房地产企业——浙江兴润置业资不抵债的消息，兴润置业与其关联企业实际资产不足27亿元，资金缺口8亿元被披露，兴润置业法人代表沈财兴与其子沈明崇，因非法吸收公众存款7亿多元，被追究刑事责任身陷囹圄。兴润置业事件涉及98人，其中机关事业人员有7人接受调查或被控制。兴润置业风波涉险最大的建设银行，逾期贷款总额达12亿元，其他还有农业银行、浦发银行、平安银行、浙商银行、恒丰银行等18家银行，也卷入“贷款违约风波”。

2013年出现的一线城市房地产价格下行，就曾经向银行敲响了警钟——房地产业的金融属性揭示了一个硬道理：任何地区的房地产市场价格都有下跌的可能。去年以来房地产市场风险开始向三、四线城市有所扩散——3月初浙江兴润置业在宁波奉化的项目资金链断裂资不抵债。究其原因有三个，一是在宏观经济增速持续回调运行的周期内，普通购房者乃至投机者对房地产的需求都有所减弱；三、四线城市由于医疗、教育、就业资源均相对有限，预期对外来投资的吸引力并不存在。二是市场楼盘的库存累积已经过高，使得房地产过度饱和，从而造成了开发商资金周转失灵。

楼市下行带来的压力，必然会波及银行的房地产贷款质量。浙江兴润置业及其关联企业总负债约35亿元，实际资产不足27亿元缺口资金8亿元。陷入其中的银行贷款24亿元，占比约为68%。兴润置业资产实际控制人沈氏父子沈财兴、沈明崇，以非法吸收公众存款的手段筹措资金7亿多元，被追究刑事责任身陷囹圄，兴润置业资金风波涉险最大的是建行，贷款逾期12亿元。其他还有农行、浦发银行、平安银行、浙商银行、恒丰银行等18家银行也卷入“贷款违约风波”。

尽管监管层在去年一季度，已经对银行业做出了风险提示，要求高度注意开发商资金链断裂引发的房产抵押物贬值，防范可能出现“弃房断供”引发的信贷风险。但是去年至今，浙江杭州、温州及江苏无锡、福建宁德、河南郑州和广东广州等地，还是发生了多起终止按揭还款的事件，频发事件令相关银行猝不及防。预计随着经济下行压力增大，房屋出现贬值陷入资不抵债，资金链断裂风险还会逐渐暴露，不断会有中小型房地产企业深陷泥淖。

房价跌 推升银行不良

2015年5月，中国指数研究院公布全国100个城市住宅均价指数，佐证了对这一担忧值得予以关注。价格数据显示，与2014年5月城市住宅均价相比，今年的均价比同期下跌了3.73%，跌幅较上月收窄0.73个百分点。全国100个城市(新建)住宅价格中位数※为6918元/平方米，环比下跌了0.2%，同比下跌了5.22%。房价下跌抑制了经济景气度上行，直接推升了银行房地产贷款的风险指数。

房价下跌最为直接关联的是土地市场价格。造成浙江兴润置业资金链断裂的祸因，主要就是难以承受土地跌价。前两年其旗下的长汀项目公司，在奉化与宁波当地的拿地价格平均为1000万元/亩，而近期“绿城中国”在同地区、同地段买进的土地，实际价格仅为328万元/亩；兴润置业2010年拍下的桃源府邸项目所在地块，楼面价7853元/平方米，而世茂集团2013年12月11日拍下的同地段地块，实际楼面价只有3204元/平方米。土地市场价格大幅下降，不仅造成了浙江兴润置业在房地产开发贷款方面出现危机，个人住房按揭贷款的问题也发生了。其关联企业出现的“疑似假按揭”被查实为2.4亿元，来自于民间借贷资金确认有5亿元。上述问题与高端项目资金回笼慢、银行信贷收缩有直接关系。

2014年上市银行的年报数据说明，浙江兴润置业资金崩盘造成的银行信贷风险，并非发生在某地的偶然事件，冰山一角暴露的是银行因房地产贷款逾期，不良资产加速扩散，影响了盈利能力提升。已经披露去年报的11家上市银行（包括五大国有银行在内），均面临利润增速放缓，不良贷款率上升态势。除平安银行以及浦发银行外，9家上市银行的净利润增幅跌至“个位数”。一方面出现了盈利增速放缓的迹象，另一方面不良贷款率明显上升。11家上市银行出现不良贷款余额和不良贷款率“双升”，升幅最高的银行达到了43.24%。

在经济增速放缓、结构调整阵痛、刺激政策消化的叠加作用下，令人担心的是银行不良指标趋势是否持续？不良贷款蔓延会否在房地产行业扩散？是否会作用于钢贸、航运等产能过剩行业？房地产信贷不良会否成为银行下一波不良“双升”的推手。

调结构重点 抓重点 扶小微

信贷结构历来就对经济结构产生直接影响。多家银行在兴润置业资金风波中，因信贷投放项目的“同质化”竞争，造成了信贷结构失衡。推而广之，完全可能导致房地产业的过度膨胀。而其中的实力薄弱的房地产企业，会因此经营萎缩陷入资金链断裂危机。由此看来银行业必须高度警惕，对房地产信贷的潜在隐忧，任何心存侥幸都将酿成大错。

与把贷款投入房地产一个篮子相比，银行防止不良局面持续恶化，必须探索优化信贷结构。从稳增长、调结构、促改革、惠民生的目标出发，调整信贷结构的重点，落实支持国家重点支持项目和亟待资金输血的小微企业。此前国务院发文：鼓励商业银行支持铁路建设，促进社会和谐、带动城镇化；支持符合信贷条件的棚户区改造项目；开拓中小企业业务市场。信贷结构调整要争取“一石多鸟”之效。

经济政策为银行信贷结构调整指明方向。中小银行具有机制活、效率高、网点下沉深等优势，适合中小微型企业对流动资金需求规模小、周期短、频率快的特征。大银行具有金融创新能力强和金融产品丰富的优势，在理财业务、信用卡、网上银行等中间业务方面社会认知度高，能满足更多企业的金融消费需求和信贷需求。因此发挥大银行、小银行各自的优势，弥补服务的不足，是银行服务经济调整信贷结构的有效途径。

为引导银行调整信贷结构，人民银行连续出台定向降准、调整存贷比口径、定向降息等多项措施，降低社会融资成本，支持小微企业和“三农”发展。在经济下行压力加大，各种潜在风险逐渐凸显的背景下，银行扶持小微企业和“三农”企业，有助于为社会提供就业机会。通过优化信贷结构，助力实体经济发展，降低银行业自身的长期风险。

多元化、差异化经营历来是企业赢得市场的利器。银行走出“同质化”竞争，需要深化调整信贷结构，优化客户结构。商业银行在经营战略、风险偏好、产品系列、资产规模方面存在的雷同现象，需要大力推进金融创新，调整产品系列，完善考评体系的体制改革加以改变。

降低资本消耗、提高定价能力，是打破“同质化”的重要手段。面对利率市场化带来的机遇和挑战，银行根据市场条件和行业政策，调整利率水平，维护稳定的客户结构。根据客户信用水平、发展潜力、综合实力等因素实行利率浮动。加强利率定价问题研究和利率管理人才的培养，增强利率风险的定价能力。

警惕 资金流向未改

房地产行业处于资金密集型领域，收缩房地产信贷，足以令开发商绷紧资金链，逼其以价换量扩大营销收益。但是，目前的实际情况是开发商资金来源依然充裕。除了通过海外融资、拓展融资渠道外，银行资金流入房地产市场的现象并未改变。

国家“盘活存量、用好增量、支持实体经济”的意图明确，金融必须服务实体经济，挤压房地产信贷规模，减少银行资金的流入。压缩信贷规模，堵住银行资金流向房地产行业的通道。有证据表明，银行信托、理财产品表外资金，最终流向依然是房地产业。房地产对银行资金具有吸引力，房地产行业过度扩张隐含的风险越来越高，国内金融体系将聚集更大的风险。

去年6月银行出现了流动性紧张，实则是资金错配导致的结构性失衡。快速膨胀的影子银行资金，输送到房地产企业等领域，说明市场上并不是没有钱，而是没有流向正确的地方。解决问题的根本途径只能是调整结构。房地产市场的信贷结构调整，需要精准给力，从房屋供给方看应该重点支持廉租房、公租房等保障性住房建设以及棚户区改造；从房地产需求方来看应该重点满足自住的刚性需求。在宏观经济整体去杠杆、调结构的趋势下。同时将信贷资源投向战略重点和新兴产业，加大对“三农”、小微企业等实体经济领域，严控“两高一剩”贷款，稳妥退出地方融资平台贷款。

※按照一定的抽样规则从总体中取出的一部分个体将数据排序后，位置在最中间的数值。即将数据分成两部分，一部分大于该数值，一部分小于该数值。中位数的位置当样本数为奇数时，中位数=第(N+1)/2个数据；当样本数为偶数时，中位数为第N/2个数据与第N/2+1个数据的算术平均值。

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