乐建明

（华东交通大学土木建筑学院，江西 南昌330013）

住宅价格影响因素较为复杂，除受市场因素影响外，也受到其本身一些特质的影响。 上个世纪70年代Rosen 基于商品的价值在于其能够带来效用的属性提出享受假设（hedonic hypothesis），在竞争市场上均衡交易价格能够反映出商品隐含特征，系统地提出hedonic 模型[1]。之后hedonic 模型被广泛运用于住房资产与相关属性关系的研究定价（见Polinsky[2]，Anderson[3]，Lansford[4]等）。 但住房具有异质性、地域性等特点，利用hedonic 模型研究住房价格问题存在变量的共线性、异方差、是否服从独立正态分布的问题。 基于上述问题采用简单的回归分析方法可能导致估计有偏。 Halvorsen 和Pollakowski 建议将Box-Cox 变换引入hedonic模型，以寻求最合适的函数模型[5]。Cropper 依据最大系数准则，通过对比发现，当主要特征变量齐全时，Box-Cox 线性函数和Box-Cox 二次函数表现最佳，当有关键变量遗漏，线性函数和经Box-Cox 变换线性函数表现最好[6]。Epple 认为市场均衡的结果是需求和供给特征的匹配，普通最小平方法无法得到一致性估计，建议采用随机结构的hedonic 均衡模型[7]。 Halstead 利用Box-Cox 变换hedonic 模型，检验美国马萨诸塞州贝尔彻敦镇的垃圾填埋场对资产价格的影响，发现双对数函数是合适的，函数形式随问题和案例研究地区而变化[8]。

国内关于住宅格影响因素研究相对较晚，早期直接引入hedonic 模型进行研究，如马斯新和李昂[9]，温海珍和贾生华[10]，郑思齐等[11]，没有涉及模型的适应性等问题，对于住宅属性等变量因素选择比较笼统，缺乏细致的定量研究。近几年的相关研究，在不少方面有新的突破，如程亚鹏等运用Box-Cox 变换模型，并与线性、半对数、双对数模型进行对比，选择合适的模型形式，并认为模型的选择和变量的选择在实证研究中应得到足够的重视[12]。……