文/陈飞

深圳房价怎么了？

文/陈飞

改革开放以来，我国流通产业取得长足发展，市场规模持续扩大，基础设施明显改善，消费环境更加便利，新型业态不断涌现，现代流通方式快速发展。流通产业已成为我国国民经济的大产业，是基础性和先导性产业，发挥着引导生产、促进消费的重要作用。近年来，飙升的房价一直触动着着老百姓脆弱的神经，成为大部分国人难以承受之痛。对于追求安居的老百姓来说，“住有其所”似乎成了大部分人难以实现的梦想。尽管两年来国内楼市经过了一系列的调整，房价总体上呈下降趋势，个别地方政府甚至出台了优惠购房政策，但纵观2015数月来的各项数据，我们已经可以预定今年是在2014房价的基础上略微有所下降的一年。这就好比一堆木材燃烧，其烈焰已不复存在，但木炭仍有余热，亦偶有薪柴爆发光彩。

近几个月，深圳楼市有点疯。当地很多人情绪有点失控，不仅自住者加速入市，后悔年初没能下决心，而且投资投机者也频频现身。这一市场盛况，久违多年。然而，当前的经济与楼市背景，与2007年大不相同。在经济方面，2007年中国经济高烧，GDP增幅高达11.9%，创1994年之后最高值，出口繁荣，人民币(6.2094, 0.0004, 0.01%)升值幅度创2005年汇改之后新高，境外热钱涌入内地。而当前经济低迷，一季度GDP增幅仅有7.0%，出口不振，人民币汇率双向小幅波动，境外热钱流出。

在楼市方面，2007年全国楼市火爆，不仅深圳房价暴涨，多数城市房价皆大涨，包括三四线城市，那年是中国房地产黄金时代当中最辉煌的一年。而当前，房地产黄金时代已逝，从2011年就开始进入白银时代，市场需求趋弱，房价涨幅趋小，在一线和少数二线城市楼市仍然较强的同时，广大三四线城市却持续调整，供大于求成为常态。

对比可知，2007年深圳房价大涨支撑因素，明显多于当前。尤其让多数人看不懂的是，当前深圳房价疯狂的程度，甚至超过了2007年。

不妨看几组数据。根据国家统计局的70个大中城市新建商品住宅价格指数，2015年5月份，70城房价平均环比上涨0.1%，而深圳上涨6.7%(二手房为6.3%)，名列第一，高高在上，而排第二的上海为2.6%，北京和广州并列第三，为1.4%。可见深圳房价不仅与全国平均水平，拉开了一个很大的距离，而且也远猛于其他三个一线兄弟城市。

如果对比这一房价指数的历史数据，就更让人吃惊了。2007年深圳的房价环比涨幅最大值出现在7月，新房为2.5%，二手房为3.5%。2009年下半年至2010年上半年，是另一轮楼市繁荣期，但这一轮深圳并非最强势城市，房价环比涨幅皆在3%以下。当时温州房价最强，个别月份领涨全国，2010年4月其二手房价格环比增幅最高达7.5%，创所有城市的历史最高值，但当月其新房价格涨幅只有1.1%，也就意味着二手房7.5%的值应属高估，统计过程中数据存在异动和偏差。

而今年5月深圳的新房和二手房价格环比涨幅皆超6%，二者可以相互佐证，可信度更高些，更能反映市场实际情况。2013年是上一轮房价高涨期，2013年3月深圳新房价格环比上涨2.8%，上海最高值为3.2%，北京2013年2月最高值为3.1%。

综上所述，与2007年、2009年下半至2010年上半年、2012年下半年至2013年上半年，也即以往三轮房价上涨期相比，可知当前深圳房价涨幅非常之高，6.7%的月度环比涨幅，是每轮楼市繁荣期热点城市房价涨幅高值的一倍左右！

假如剔除2010年4月温州7.5%的异动值，则可以称得上是过去20年(注意：1992-1993年海南、北海房价曾经更疯狂)，我国房价最狂热的城市与时点。6.7%的月度环比涨幅，年化涨幅为80.4%，而且这是价格指数，一般来说波幅小于同质房源实际成交价格，如果指数价格一年涨八成，则同质房源实际价格至少上涨一倍。

目前的深圳房价距2014同期已经跳涨40%，进入了“高，实在是高”的境界。如果再要细分，深圳房价之高可分为三高：一是地位商品房房价高，达37万元/平方米；二是中值高，福田、罗湖、南山难现5万元/平方米以下的房子；三是均价高，深圳新房成交均价达到31865元/平方米。

深圳的房价怎么了？相信这是最近一段时间无数人的疑问。此番房价大涨当然不只是深圳一地，国家统计局的报告显示，全国一线城市房价都在上涨，只不过深圳为甚。那么，全国一线城市房价为何上涨呢？深圳为什么能超越北京博得头彩呢？

2008年4万亿刺激让房价水涨船高，此番类似刺激点燃了人们的预期

2008年全球金融危机期间，中国推出了4万亿经济刺激政策，刺激的直接结果是，中国GDP增长率连续3年保持在9.2%以上，直到2012年至2014年才走低到7.8%、7.7%、7.4%。如果说中国经济增速放缓与中国经济的体量太大有关，那么，房价在2008年后大幅上涨却是人所共知的事实。以深圳为例，2009年2月住宅成交均价10988元/平方米，2015年5月的住宅成交均价31865元/平方米，算下来涨了两倍。

这三年，中国经济渐入下行区间，2015年的政府工作报告把今年的GDP增长目标定在7%左右。但要保住7%，经济仍需要刺激。继2014年6月和2015年1月央行分别采取定向降准和全面降准举措之后，不久前央行又决定从2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，同时有针对性地实施定向降准措施。

这么多年，老百姓已经得出一个规律：经济越发展，市场中的钱越多，房地产价格越会大幅上涨。这一次类似的新的经济刺激措施已点燃了人们的预期，房地产价格的“跳涨”也就在情理之中了。

近来牛市造就了大量富豪，这些人都有把浮盈变成资产的冲动

据截至上月22日的统计，沪深两市流通市值超越50万亿元大关。按照2008年5月末数据计算，短短7年时间，A股体量已经膨胀5倍。而据东方财富截至5月24日的统计，今年来两市共160家公司公布定增预案，其中76家公司股价翻番。

牛市带来的结果是，一大批亿万富豪、千万富豪诞生。统计显示，在过去一个月中，中国股市已经造就了超过100位新的亿万富豪及亿万富豪夫妇，并且这种势头仍在持续。至于股市投资高手们，资产过亿的也不在少数，据每日经济新闻统计，A股顶尖高手236人坐拥市值712亿，人均坐拥3亿市值。

谁都知道，股市里的钱只能算浮盈，只要游戏没有结束，这钱就不属于你。很显然，在中国，房地产是一个将股市浮盈变成资产的最好方式。于是，房地产在股票的牛市之中暴涨成牛市，也就成了言内之意。

事实也是，均价15万/平方米的深圳湾1号就根本不接待不预约的客户，它的目标客户非常清晰，那就是总裁俱乐部的成员们。在牛市身家少则增加1倍、多则增长10倍的上市公司股东们看来，40%的房价增速根本就不是问题。

在房地产这个信息不对称的市场上，开发商们有能力联手制造稀缺

5月23日，深圳新入市的三个楼盘全部“日光”，不仅销售总额共计约70亿元，而且最重要的是把深圳北片区带进了“4万新时代”。那么，这三个楼盘是否真的“日光”呢？不知道，只知道房地产管理部门说要查处，却“未见人下来”。倒是，据购房者打探的消息，“日光只是放盘的日光”。

可以说中国的房地产是一个买卖信息最不对称的市场。从拿地、审批到开发、销售，每一个环节都极不公开和透明，房地产开发商很容易和政府官员、媒体构建利益共同体，从而给购房者事先设定一个局。

在这次深圳房价的“跳涨”中，持认同的人称，这是因为深圳土地供应太少，从2011年开始深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低，似乎到了无地可卖的地步。但事实是，深圳商品住宅供销比在经过2009年的高点后一直处于下降态势。在2010-2014年间，深圳批准上市的面积为2521万平方米，销售面积为1800万平方米，也就是说，至少有30%的房源成为库存。

开发商狮子大开口的理由除了稀缺，其他无非就是交通特别是地铁的便利、环境的优美、区域位置的特别、生活的方便等等，而这些，在深圳事实上已经不成理由。各区功能的划分，地铁向四面八方延伸，城市副中心的各处开花，建筑综合体的开发常态，使绝大多数楼盘都没有特殊可言。更不用说随着移动互联时代的到来，营商已经变得未必一定要扎堆。

毗邻香港、上市公司多和外地富豪的涌入，不断推高深圳房价

深圳房价高，与毗邻香港有很大关系。尽管政府没有公布香港人在深购房的统计数据，但我们从新楼盘的购房现场和二手房的交易中都可看到香港人的身影。中国城市运营管理研究中心主任戴欣明把毗邻香港看成是深圳的生态系统中的一部分，他认为，深圳房地产价格暴涨与香港直接相关，“比如此时前海的房价在深圳市民眼中已经是天价，但香港人认为很便宜。”

除了香港人钱多，“不到深圳不知道自己钱少”也绝非虚言。作为深圳证券交易所的所在地，深圳企业多少有点近水楼台先得月的便利。据深圳证监局统计，截至2014年底，深圳共有190家上市公司，虽然上市公司家数仅居全国第六位，但是，如此多的上市公司分布在2020平方公里的地面，其密集程度估计国内无出其右。

从上市公司股权结构来分析，一个上市公司往往聚集着一大群富豪。上市公司高管除了不菲的薪酬，持股是一种普遍现象，特别是那些上市前就持股的高管，可以说一个个都是一步登天。以在创业板上市的暴风科技为例，3月24日登陆深交所创业板时，每股发行价只有7.14元，6月2日收盘价是258元，仅公司董事曲静渊直接持有的123.78万股市值就达3.1亿。数据显示，截至今年5月25日，沪深两市共680家上市公司公告了股权激励方案，其中会有多少人受益，你可以自己去猜想。

深圳是一座年轻的城市，它所体现出来的不惧失败的创新能力，它的四季常绿和蓝天白云，它的“来了就是深圳人”的大度包容，正吸引着越来越多的“净流入”。而随着一批年轻人在深圳安家，住在内地的父母们也随迁至此，这一切无不推高着深圳的房价。