黄雅丽

【摘要】本文就房地产开发市场上的一二级联动开发模式进行了探讨，其中包括如何在招拍挂情形下实现一二级联动，其次对这种模式带给开发商的便利和优势进行了阐述，最后对一二级联动开发模式所面临的风险进行分析和把控，较为全面的展现了一二级联动开发模式的形成、优势、风险及其把控。

【关键词】一二级联动；开发模式；风险把控

所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。

1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发

（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做

公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。……