张炜

【摘要】当前，在政府对房地产频繁出台政策调控的大环境下，资金管控工作是至关重要的一个环节，银行融资渠道收窄，融资难度加大，融资成本趋高，资金链的安全就是牵涉到项目生命线的安全，有效的资金管控就是能保证项目资金链的安全，管控的质量直接对房地产开发项目的正常运行产生重要影响。因此，对房地产开发项目的资金管控策略进行探讨有较广泛的现实意义。

【关键词】房地产项目；全过程投资控制；工程造价

1、房地产开发项目资金管控的现状

房地产开发项目的资金需求量大，且同时具有阶段性特点。其资金管控的过程是从土地使用权获取、策划、设计、开发、销售全过程中的资金控制，是维系项目正常运转所必需的基本链条。对一般的开发企业而言，自有资金有限，要保证项目的正常运转，还需要通过大量的外部融资来维持。资金运转的流程通常分三个阶段：第一阶段为取得开发用地使用权所支付的土地出让金，一般来源于自有资金和银行贷款。第二阶段为策划、设计、开发阶段的开发资金和项目施工过程中的流动资金，主要来源于银行贷款和自有资金，此外，还有部分建筑商和材料供应商的垫资资金，融资渠道宽的企业还可以用到房地产基金和房地产信托资金。第三阶段为房地产租售结算，涉及的资金来源于购房者的自有资金和购房者从银行获得的按揭贷款等，是资金的回收阶段。

2、房地产开发项目全过程投资控制