袁从伦

摘 要：在教育部“就近入学”的原则下，学区房价格不断上涨。本文以北京市全市及部分区的学区房和非学区房为研究对象，借鉴价格特征模型，采用控制变量法对影响房价的因素进行回归分析，结果表明，学区房有明显溢价效应，揭示了隐藏在学区房溢价背后的教育资源的不均匀分配和贫富差距问题，从而对学区房高房价现象给出相应的建议。

关键词：学区房；溢价；教育资源

一、引言

学区房是在“就近入学”的原则下，学校只招收附近范围内的学生，这个范围内的住房称为“学区房”。由于学区房与学校的教育质量直接相关，家长为让子女获得优质的教育，“不输在起跑线上”，纷纷购买学区房，致使学区房价较其他相似条件下的房产溢价明显。国内已对学区房的溢价进行过研究，石忆邵、王伊婷[1]采用特征价格法和多元回归分析法，研究了上海学区房价格的影响机制，表明学校因素对学区房价影响程度之和达到20.63%。王曦、葛幼松、張含[2]通过建立回归模型，分析了小学特征因子、住房建筑特征因子、其他教育配套特征因子、生活配套特征因子对南京钟鼓楼学区房价的影响，结果表明，小学资源是最重要的影响因子。杨振刚、宋姗姗[3]等研究了北京海淀区43所小学及周边学区房价，得出，在其他条件相同的情况下，一流重点小学周围的房价比二流重点小学高6000元/平方米。

本文以北京市房价为研究对象，借鉴价格特征模型[4]，把影响房价的因素分解为住房自身属性（包括绿化率、容积率、房龄）和距离属性（离最近的广场、医院、公园、地铁、重点小学的距离）两部分。……