王芳草 章渊

摘 要：本文对现行宅基地制度存在的问题进行了分析，认为应以宅基地自由流转这种方式完善现行农村宅基地制度。同时，应赋予宅基地完整的用益物权；推进宅基地市场化，弱化城乡二元化结构；实行宅基地强制登记制度，保障宅基地市场合理有序的展开。

关键词：宅基地使用权；小产权房；宅基地流转；农村土地集体所有制；城乡二元化

一、小产权房与宅基地制度

小产权房大多建立在宅基地之上，宅基地制度设立的目的是为了保证农民住房权利，然后当这类房屋进入市场，进行交易，是对宅基地制度的践踏，但是现有制度的设计又催生了小产权房，所以说解决小产权房的根本是弥补宅基地制度的缺陷。

（一）小产权房的现状

一般认为，小产权房是指建设在农村集体土地之上，由乡政府颁发产权证的房产。根据《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须依法申请使用国有土地。小产权房不论是在占用土地的性质上还是颁证主体方面都违反了法律的相关规定，也就是小产权房是非法的。

尽管小产权房背负着这种“非法身份”，却依旧成为部分购房者的选择。近年来房地产市场快速发展，房价飙涨，不少中低收入群体只好将购房的目光投向城市周边的农村，在明知产权得不到保障的情况下选择购买农民在宅基地上建设出售的房屋。小产权房由于未缴纳土地出让金等费用，其建设成本较低，且在相关法律缺失的情况下，小产权房得到了较快发展。……