杨跃+杨妮

摘   要：不同于网络购物将摧毁商业地产的传统观点，本文认为网络消费行为能提升商业地产行业发展质量和结构，长期利好商业地产行业。互联网技术会和传统商业地产运营模式相融合，会导致商业地产业态分化加速。本文从消费者行为角度着手，分析网络消费影响下商业地产发展趋势，提出四类能有效分享网络消费发展趋势的商业地产类型及特征。

关键词：商业地产;网络消费;双渠道消费行为

中图分类号：F830.31                   文献标识码：B                      文章编号：1674-0017-2015（5）-0011-05

一、引言

商业地产具备商业消费和房地产的双重属性，市场的风险判断和趋势把握比住宅市场更为复杂。现阶段商业地产的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求关系：一方面供给非理性放大，地方政府的超前商业梦想和房地产企业扎堆开发相互交织;另一方面投机空间逐渐压缩，价格虚高的担忧压制非理性的新购买方介入。网络消费的出现，恰逢其时地加速了这一问题的暴露进程。同时，商业地产存在自我优化机制，互联网技术会和传统商业地产运营模式相融合，不同商业地产业态会在差异化网络消费产品结构性特征下出现差异化发展道路。挖掘并识别这种行业趋势发展方向，能够提升我们对商业地产行业本质的理解。本文拟从消费者行为角度着手，分析网络消费影响下商业地产发展趋势，鉴别能分享网络消费发展趋势的商业地产类型及特征。

二、网络消费对商业地产长期作用机理分析

随着中国电子商务领域的兴起，网络消费正从商业消费层面对商业地产行业形成冲击。这种冲击不是住宅市场的简单供需关系失衡，而是形成网络消费——终端消费者——零售商——商业地产的间接影响路径。相比于短期市场供需关系失衡，网络消费所带来的消费模式的转变对商业地产的影响着眼于中长期市场发展趋势，以重塑商业地产开发运营理念，改变行业发展态势。网络消费具有互联网经济两大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位地体现在产品属性、价格比较和配套服务方面，增强消费者选择权，激发其潜在消费欲望;后者能够降低消费者和商家之间的交流成本，减少交易环节，提高消费者单位成本满意度。在这两种因素影响下，网络消费行为普及能够实现商业消费市场总体规模扩大和商业地产需求总量上升。我们认为，网络消费行为能够提升行业发展质量和结构，中长期利好商业地产行业。

从空间维度看，网络消费在压缩传统同质化商业地产规模同时能形成多元化新增商业地产需求。一是网络消费形成新增消费需求。网络消费渠道能够发挥“做大蛋糕”的边际效用，为消费者在区域性实体零售商无法满足消费需求情况下提供更为便捷的消费渠道。这种扩大零售业需求、激发消费潜力的效应在三、四线城市表现得更为明显。据统计，网络消费中有39%消费规模为电子商务产生的全新新增消费（图1所示）。二是网络消费形成全新商业运营模式，产业链上下游产生大量配套商业地产需求。网络消费涉及商品体验展示、物流配送、仓储等多个环节，不同阶段参与企业存在内生商业地产需求。如网络平台企业需要购买/租用写字楼作为办公场所;物流配送企业在业务规模扩大同时会新增物流仓储地产需求。此类商用配套和物流仓储需求会随着网络消费行为固化持续产生，非商业地产领域能够保持长期繁荣发展。

从时间维度看，商业地产发展新态势逐渐显现，同质化低端竞争会被O2O模式和线上线下差异化竞争模式所取代，行业发展趋势更为健康、持久。未来购物将不再是商业地产最重要的功能，集消费、休闲、文化、体验、服务和参与于一体的商业模式会在网络消费冲击下被迫形成，将传统零售商业地产塑造成为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的“一站式”目的地体验式消费中心。网络消费和实体消费存在显著差异，两者不可能完全相互替代，也并非绝对相互排斥（表1所示）。互联网经济下，消费的碎片化和场景化会促进商业地产和网络消费重新界定边界，并在重叠领域互相融合。这种不断碰撞和试错的阶段可能会持续较长时间，为商业地产开发模式提供升级空间。

三、双渠道消费行为下商业地产差异化发展路径讨论

商业地产行业的兴衰取决于消费者购买行为过程中对相关商业地产服务的需求程度。本文假设网络渠道和实体店铺渠道一并构成消费者购买商品/服务的主要途径，形成双渠道共存的消费模式;同时假设消费行为分为信息搜索和产品购买两阶段。网络渠道和实体渠道具有不同的特征属性，在客户消费行为过程中呈现一定的差异性优势。产品购买阶段，实体渠道能够带给消费者较高的安全性、较低的交货延迟和评估努力等正向感知。在不同的消费行为阶段，消费者采取差异化的渠道获得所需决策信息，最终形成四类双渠道选择行为（图2所示）。

消费者购买阶段实体渠道和网络渠道的替代互补关系是剖析互联网时代消费行为变化对商业地产影响的本质分析框架。我们认为，网络消费行为对商业地产的影响大小聚焦于双渠道消费行为下网络渠道购买对实体渠道购买的替代程度，双渠道消费行为模式对商业地产形成差异化影响。消费者在不同购买决策阶段会对不同渠道产生差异性偏好，消费者的渠道选择行为具有替代关系。网络消费行为对商业地产的影响体现于在消费者购买行为阶段网络渠道对实体渠道的替代和挤出效应的大小，形成四种差异化影响路径。多样化的消费行为模式导致不同类型商业地产呈现差异化的发展趋势。

（一）“实体搜索+网络购买”消费模式

1、作用机制。该消费模式中实体渠道对特定商品消费无法形成渠道转换门槛，负向渠道间扩散机制大渠道内于锁定机制。网络消费时代，消费者对信息如饥似渴，对价格极其敏感，青睐于借助网络和移动技术掌握消费的主动性。

2、产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有市场消费频率高、中间环节成本高的商品属性，以日用百货、普通服饰、美容化妆品为代表。如服装类商品，其具有小批量、多款式的特点，行业管道层级多、费用高，中低端服装品牌能够利用网络管道以价格让利和备送货便捷的优势形成巨大的网络消费市场。此类产品单价较低、产品同质性髙，网络购物渠道能在不显著影响消费质量的前提下大幅降低消费者支出成本。

3、商业地产分化。（1）消极影响：传统多中间环节类商业地产会受到显著的负面冲击，以百货商店、普通服装店、大型超市等业态为代表。互联网技术降低交易成本的优势在本消费模式中得以充分体现。一旦网络消费渠道能够在不降低商品适用性、安全性前提下给消费者带来成本降低等优势，消费者将会倾向于通过网络渠道实现购买行为，而无视信息搜索阶段的渠道来源。近年来，百货商店逐渐沦为“试衣间”正是这种实体渠道无法对特定商品消费形成路径锁定的表现。（2）积极影响：两类商业地产业态将会从“实体搜索+网络购买”消费模式中受益。一类是适应互联网发展，选择线上线下模式融合的领先零售地产，以产品/服务展示、体验中心为代表，承担展示、体验、互动的功能。这种互融在不同零售物业载体上呈现差异化的呈现方式。对服装等单一化产品销售商业体而言，线上线下需各有侧重。如品牌服装以实体门店销售流行新款，作为品牌展示方式和聚客手段;以网上商城销售过气库存，实现现金流优化。对百货超市等多样化产品销售商业体而言，利用实体门店比较优势加强体验消费模式，吸引新增消费群体分享互联网红利。一类是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。网络购物渠道扩大全社会商品/服务消费规模，诸多“网络卖家”会加大普通办公用房需求，客观上仓储物流用房会随着物流行业的急速发展面临新的发展机遇。

（二）“网络搜索+网络购买”消费模式

1、作用机制。该消费模式中，网络渠道在特定情境下对商品消费拥有排他性，产生显著渠道锁定效应，对实体渠道影响较为深远。相对实体店铺渠道搜集信息的繁琐性，网络渠道能够提供消费者更高的搜索感知便捷性和愉悦感，增加其利用网络渠道购买的需求。

2、产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有标准化程度高、易配送的商品特性的商品属性，以数码、图书音像、家电、零售金融为代表。信息搜索阶段消费者在网络渠道不用花费太多的时间和精力就能获得产品的价格和规格信息，降低购买阶段网络渠道购买风险，获取较低价格等其它相对优惠。以3C产品为例，现阶段网络消费能够实现几乎所有类型、品牌的电子产品购买，且发送货物流体系完备。该类商品作为标准化产品对购物体验要求较低，消费者通过网络渠道实行购买行为，能够获取性价比高、售后服务好的同质商品。

3、商业地产分化。（1）消极影响：传统标准化商业地产会受到显著的负面冲击，以3C数码商城、书店、大型家电卖场等业态为代表。网络消费能够为消费者提供便捷的信息搜集方式，大型网络购物平台能够为消费者提供安全可靠的商品配送服务。根据渠道锁定机制，在同一渠道内消费者对特定渠道的信息搜索意愿越强，其对该渠道的产品购买意愿也越强，传统实体店面毫无竞争优势。（2）积极影响：同“实体搜索+网络购买”消费模式类似，“网络搜索+网络购买”消费模式能够为商业地产形成两个全新深耕领域。一是网络消费所形成的各类售后服务类商业地产。通过实体店面解决面对面的售后服务需求是互联网销售行业得以持久发展的重要保障因素。二是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。

（三）“实体搜索+实体购买”消费模式

1、作用机制。这种消费模式存在两种作用机制。一类是强化信息搜索阶段和购买阶段的路径锁定机制，聚焦于实体渠道信息搜索的转化效率。利用有效的促销手段和商品展示平台，提示或激起消费者尚未满足的消费需求，利用冲动消费和体验消费的方式直接将消费欲望转化成消费行为。一类是强化消费者对实体渠道购买路径的依赖和信任，形成直接的路径依赖，为消费者带来安全感和享受感。

2、产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有消费者购买决策依赖主观价值判断的商业属性，可体现于两方面与作用机制相对应。一是消费频率高的低价值产品/服务，容易通过实物接触激发消费者产生即时冲动消费行为。二是商品价值高、含有个人审美观的高端产品/服务。如在奢饰品消费和小众个性化制定行业，商业地产能够凭借核心的商业位置和吸引眼球的展示效果提升特定消费群体忠诚感。

3、商业地产分化。“实体搜索+实体购买”消费模式中，网络消费行为并未直接对相关商业地产领域产生直接影响。能否保持差异化竞争优势，隔离网络消费潜在影响，取决于相应商业地产业态能否以独特的商品属性和销售模式影响消费者行为，形成较强的渠道内锁定效应。

（四）“网络搜索+实体购买”消费模式

1、作用机制。实体渠道发挥正向渠道扩散机制，利用网络搜索渠道形成搭便车效应。实体渠道如能够通过服务水平、购物环境等因素形成“过程溢价”，满足客户消费安全感需求，将可弥补销售成本高于网络渠道的弊端，形成“网络渠道搜索信息+实体渠道购买”的消费路径。

2、产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有两类商品属性。一类是具有渠道垄断特性，只能通过实体渠道产生消费，以餐饮、娱乐为代表。一类具有体验消费特征，难以配送的商品/服务。消费者需要通过近距离体验所购商品的性能和款式，降低购买过程中的不确定性，实现在休闲体验中满足个性化消费的心理需求。

3、商业地产分化。此类消费模式对商业地产能够产生显著的积极影响。网络渠道的出现使市场之间的搜寻成本急剧降低，消费者能够在信息搜索阶段获得更为丰富的商品信息，提高消费能力，形成更为庞大的潜在消费需求。餐饮服务和文化娱乐在商业地产中的重要性将会逐渐高于零售购物，休闲娱乐体验性消费能够带来包括各类服务供应店铺在内的商业地产的蓬勃发展。

通过以上四种消费行为路径影响分析，我们可以得出结论：网络消费对商业地产的影响具有多元化复杂属性，不同的消费渠道和行为阶段的组合产生多样性效果（表2所示）。利用差异化的情景因素和商品/产品特性，房地产开发商能够选择性聚焦不同类型商业地产业态，规避网络消费对实体商业形态负面影响，享受互联网经济红利。基于消费者行为路径的分析和判断，有助于我们对商业地产分化方向和程度进行判断，寻找优质商业地产项目。

四、未来零售地产业态分化趋势判断

商业地产是实体消费的核心载体。网络消费冲击下，商业地产实施蓝海战略，必定要能形成差异性竞争优势，保持顾客购买意愿的持续建立。我们认为未来商业地产会在网络消费的影响下形成明显的商业形态分化，持续看好以下四类商业地产。

第一，体验经济式商业地产。该类地产具有差异竞争力的服务性体验业态特征，以餐饮、影院等娱乐休闲商业地产模式为代表。消费者最终消费体验一定要通过实体渠道完成，实体商业地产在产品/服务购买阶段具有天然垄断优势。服务性体验业态能够有效聚集人气，具备开放性、注重消费情景、体验及交流功能，通过差异化消费路径回避网络消费负面冲击。网络消费行为不仅不会抑制此类商业地产发展，还会带来两大促进作用。一是扩大消费客户群体，提升商业地产需求。互联网经济下，闲暇时间的消费活动重要性加大，以外出购物为目标的行动演变成休闲、放松、社交等一种全新生活方式。休闲体验式消费规模会进一步扩大。二是提高消费者决策效率，改变商业地产区域分布结构。网络渠道为潜在消费者提供了便捷的信息搜索渠道，产品/服务提供商无需过度依赖通过商业地产地段、楼层等外在资源吸引客户。体验经济商业地产的产品/服务质量和消费环境成为地产项目好坏的首要判断标准，区域地段选择重要性有所降低。

第二，具有核心竞争力的购物式商业地产。传统零售地产受到网络消费行为的较大程度负面冲击，但并未意味着此类商业地产失去发展空间。网络渠道不会完全替代传统实体渠道，两者并存的状态将会长期存在，具有核心竞争力的购物式商业地产会在优胜劣汰后获得更为坚实的发展基础。这种竞争力的核心在于建立传统实体销售的差异化竞争优势，利用增值服务产生超越商品价值本身的溢价空间。零售业态可利用两种方式实现O2O互动，满足不同层次消费需求。一类走“高大上”路线，聚焦高端消费，将“小而美”作为发展方向。精品百货以及时尚主题购物将是可行的商业地产优质业态，通过精选商品类别、甄选品牌、定位高端时尚的体验式购物。放弃长尾做大而全，做到“有所为、有所不为”。一类走“小清新”路线，以名品折扣店业态为代表。知名品牌商品直销和价格适中的地产经营模式，能削弱网络消费“价廉”比较优势吸引力度，增加实体渠道“物美”优势，进而降低网络渠道购物的扩散效应。此类优质的地产项目往往将零售和娱乐与餐饮这三种元素相互交织，形成全人群、全天候一站式购物消费氛围，通过丰富完善传统购物中心功能，增强面对面营销和现场实时消费种类，增加客户实体渠道购买行为粘性。

第三，社区式商业地产。网络消费具有明显的时效困境，无法满足消费者即时性、临时性消费需求。社区式商业地产能够充分发挥便民性易接触性特征，降低消费过程中的时间成本。社区式商业地产业态以便利店为代表，毗邻居住区，根据人口密度自然生成合适的生存空间。便民式商业地产往往镶嵌入小区，利用住宅小区为依托进行的配套开发，能够有效满足周边稳定客户的冲动性购买和急需性购买需求。除常规商品销售外，便利店还能形成信息传递中枢平台，提供各类增值服务，这是网络消费无法实现的增值功能。开发方式上多采用小区商铺或交通设施商铺方式，利用其中部分地面建设商业地产配套，满足特定范围内潜在客户的便捷性需求和冲动型需求。由于消费者总体数量有限，不可能形成过大面积的单一商业门店，小型化单体商业独立体更容易被零售商所认可，形成多元化的商业环境，满足多品种个性化需求。

第四，具有电商属性的非零售商业地产。网络消费趋势必然带来新的商业模式，新增新型商业地产需求，改变整个商业地产行业需求结构。享受网络消费正向影响的商业地产主要可包括两类：一类是“网络虚拟卖家”经营管理形成的办公需求，以电商创业园等写字楼类商业地产为代表。一类是网络消费配送环节形成的物流仓储需求，以现代化规模型仓储物流地产为代表。聚焦于传统产业集群或专业市场周边的此类商业地产能够形成实体贸易和互联网渠道运营间的无缝对接，发展潜力更为突出。

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The Analysis on the Effect of the Network Consumption

Behaviors on the Commercial Real Estate

——Based on the Perspective of the Consumers Behaviors

YANG Yue1  YANG Ni 2

（1China Zheshang Bank， Hangzhou Zhejiang 310006;

2 Zhejiang Branch， China Huarong Asset Management Co.， LTD.， Hangzhou Zhejiang 310001）

Abstract：Different from the traditional views that the network shopping will destroy the commercial real estate， the paper argues that the network consumption behaviors can improve the quality and structure of the development of the commercial real estate industry and do good to the commercial real estate industry in the long term. The internet technology will be introjected with the operation mode of the traditional commercial real estate， which can lead to the acceleration of the differentiation of the forms of the commercial real estate. From the perspective of the consumers behaviors， the paper analyzes the development trend of the commercial real estate under the influence of the network consumption， and puts forward four classificatories of the types and characteristics of the commercial real estate which can effectively share the development trend of the network consumption.

Keywords： commercial real estate; network consumption; double-channel consumption behavior

责任编辑、校对：杨振峰