摘 要：目前，我国在业主物权与物业管理方面的法律法规尚不完善，导致两者之间易于产生冲突，且难以调解。探析业主物权与物业管理存在的冲突并拟定调适方案，对完善我国立法，保障物业部门合法权益具有重要意义。

关键词：业主物权；物业管理；冲突；调适

我国现有法律将业主物权表述为“业主的建筑物区分所有权”，然而，对建筑物区分所有权的概念界定却并不完善。在现有法律基础上，建筑物区分所有权具有四个特征：①整体性；②多样性；③统一性；④主导性。这种模糊的概念对业主来说是一种难以逾越的障碍，在与物业管理方发生冲突时业主难以提供法律依据，并且，物业管理方也难以界定自身行为和业主行为是否触犯了法律条款。因此，探析业主物权与物业管理之间的冲突与调适方案，基于物业视角，打造与业主之间牢靠合作关系，是物业管理方的重要责任。

1 业主物权与物业管理企业的冲突根源探析

2007年1月国务院颁布实施的《物业管理条例》中明确指出，物业管理是业主通过竞聘所选聘的物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理企业与业主之间是以服务为载体的主客体关系，其中，业主是接受服务的主体，而物业管理则是提供服务的客体。然而，由于两者之间的观点不同，矛盾也较为突出。这种矛盾在现实中主要源于两种因素。其一，业主以物业主人的身份自居，以非专业的观点使用和管理物业，而物业管理企业则是物业管理的专业机构，在认识和管理理念方面与业主有着明显的不同和对立。此外，管理费用和业主装修物业、乱搭乱建等等也是易于导致业主物权与物业管理产生矛盾的焦点，归根结底，业主和物业管理方的主观性行为是冲突的主要引线。其二，物业管理方以专家身份自居，在对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理时不顾业主的利益，独断独行，也是导致业主与物业管理方冲突的重要因素。例如，2013年12月北京某小区业主与物业管理方发生了冲突，冲突源于物业管理方擅自在小区内的公共绿地上搭建围墙作短期用途，围墙建成后遮挡了小区x号楼1、2楼的窗户，致使1楼、2楼住户室内的日照不足，引起了业主的不满（北京日报刊）。在业主与物业的冲突中，类似冲突主要责任方在于物业。新《物业管理条例》明确指出：物业公司不得擅自改变物业房屋及配套设施的用途、外观、结构等等，不得私搭乱建，利用公共资源如建租车库、商店等设施牟利，因此，对于类似行为业主有权运用法律来维护自己的合法权益。

2 如何调适业主物权与物业管理的矛盾

（一）建立健全物业管理体系

1.完善制度，加强自身建设

从内部环境来看，加强自身建设是当前许多物业管理企业所面临着的重要课题。其中，建设的核心主要在于制度建设。在工作实践中，物业管理企业高层应将制度建设当做首要任务来抓。制度建设是一项系统工程，在这项工程中，其主要内容包括：①岗位制度，明确各部门、各员工的职责，用制度加强部门与部门、员工与员工、部门与员工之间的联系，使其首先成为一个极具能量的整体，从而加强工作效率和提升工作质量；②薪资制度，将绩效管理和奖罚制度融入制度中，以此来激励员工的工作热情和提升他们的工作能力；③教育培训制度，在制度中体现对员工的教育培训内容，将对员工的素质培训当做一项生产任务来管理，从投入产出视角加大培训力度，建立一支高素质、高水平的专业队伍。

2.建立合作物业管理模式

在工作实践中，一些物业管理企业常常会遇到业主不配合企业工作、不缴纳管理费的情况；与此同时，一些地产开发商为降低成本，在物业的配套设施上做文章，压缩配套设施的投入成本，导致一些物业的配套设施（或设备）要么质量无法保障，要么设施迟迟难以到位，这也给物业管理企业制造了障碍，并加大了企业的成本投入。面对这种状况，物业管理企业可结合我国《物业管理条例》中的一些相关规定，联系与物业相关的企业单位共同管理，从而提升管理力度和服务质量。例如，物业管理企业可加强与地产开发商的联系，共同解决物业配套设施或设备存在的问题。物业管理企业对于在管理中发现的一些问题，要找准责任主体，如确实是由地产开发商所造成的问题，可与其积极与其展开对话交流，让地产开发商协助物业管理企业来解决问题。在实际操作中，物业管理企业可与地产开发商协定由开发商提供资金，由物业管理企业提供人力，并负责对地产开发商进行宣传。如此，则既能够有效解决问题，减少物业管理企业的工作压力，又能够提升地产开发商的声誉，从而达成风险共担、利益共享这一目的。

3.以试运行管理模式积极探索

在工作实践中，物业管理企业应不断创新管理方法，优化内部结构，调整发展战略，以试运行模式积极探索，开拓出一条具有时代特征并符合企业发展需求的可行之路。

在当代的管理理论中，试运行是高效管理体系的重要构成部分，是管理体系框架的支撑之一。那么，试运行应当试什么？笔者认为，第一，尝试制度建设是否完善；第二，尝试战略规划是否可行；第三，尝试内部结构是否合理；第四，尝试企业的内、外部环境是否能为自身发展提供动力。此外，在进行试运营管理的同时，物业管理企业要建立管理评审机制，以业主的满意度和物业的合理增值为评价标准，以质性评价和量化评价为主要方法，全面评价管理体系的适宜性、充分性和有效性，总结管理业绩，从而不断完善管理体系，提升管理效能和提高管理质量。

3 结语

总之，基于物业管理企业角度探析，面对与业主物权的冲突与矛盾，我们应逆流而上，加强自身建设，完善制度并优化内部控制，首先使我们的工作无可挑剔，其次才运用法律来维护自身的合法权益。只有这样，才能使物业管理企业能够经受更多的挑战，继而，也才能更好的实现自身的可持续发展。

参考文献

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[2] 章礼强， 沙国华. 业主物权与物业管理的冲突与调适探论[J]. 江苏社会科学， 2010， （1）： 143-148.

[3] 杜瑶. 业主物权与物业管理的问题与协调措施探讨[J]. 科协论坛：下半月， 2011， （6）： 152-153.

作者简介

张俊杰，31，法律，河北省委党校法律专业在职研究生。