王乃文

摘要：本文主要分析研究我国房地产周期与宏观经济间的互动关系，描述了影响房地产周期的宏观经济因素、房地产因素间的相互影响。根据房地产周期影响因素的本身特点，分为微观因素和宏观因素，特别是国民经济因素，是影响房地产周期的最关键因素之一。

关键词：我国房地产周期；宏观经济；互动关系；国民经济

随着社会主义市场经济的发展，房地产业在市场经济中占有重要作用。研究房地产周期与宏观经济间互动关系具有重要意义，关系着市场经济更好的发展，也关系着房地产产业的发展。本文将影响房地产周期的国民经济因素分为房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素，分析房地产景气指数与利率的相互关系。

一、影响我国房地产周期的宏观经济因素

在宏观经济上或者微观经济上，影响房地产周期的因素涉及广泛，并且各个因素之间存在相互的联系。房地产周期的微观因素包括生产者与消费者心理因素或者经济停滞不前等因素。从微观角度分析，房地产的市场价格是通过市场上用户的需求与供给而确立的价格。房地产周期的宏观因素主要包括国民经济因素、相关部门颁布的法律法规制度措施因素、社会风气及地域文化等因素。

（一）房地产利率

通常情况下，房地产利率的变动与房地产周期的波动呈现相反关系。如果房地产利率上升，房地产市场经济将处于衰落的趋势；如果房地产利率下降，则房地产的周期波动范围变大，市场景气也就上升。房地产利率对房地产开发投资商投资规模有一定的影响，及对房地产用户信用储蓄及消费贷款有一定的影响。若房地产其它影响因素不变，房地产利率下降，则开发投资商比较容易扩大规模建设，其投资经济成本也就较低，而对于房地产存款利率的下降，则可以带动消费者的消费倾向，减少储蓄的存储，从而增加房地产市场景气。降低贷款利率，也可以使用户少支付贷款利息，在一定程度上也减少了消费者购房的消费贷款，也扩大了房地产市场的消费分期付款信贷规模。存款利率的下降、贷款利率下降是影响用户购房的重要因素。

（二）房地产国内生产总值

国内生产总值指在固定的时期内，一个区域经济中的全部货物和劳动力的生产总值。其不仅可以反映一个区域的生产经济，也可以反映一个区域的经济发展状态。国内生产总值GDP主要受消费需求C、投资商投资规模I、政府补贴支出G及净出口额X的影响，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

国内生产总值GDP主要是体现一个区域的经济发展处于何种状态，若GDP的增长数字大于0时，则国内生产经济处于上升阶段；相反，若GDP增长数字小于0，则处于下降阶段，市场景气处于衰退时期。要使国内生产总值体现一种真实的市场经济现象，运用CPI指数，调整国内生产总值的变动，从而精确显示市场经济我国内生产总值的实际变动。一个区域GDP的大幅度增长，体现了该区域的经济正在蓬勃发展，国民经济收入的增加，随之带动了消费者消费的增加，同时也带动了房地产消费水平的提高。相反，一个区域的GDP处于负增长状态，则该区域房地产市场经济处于衰退时期，同时消费者的消费能力也就降低，也减弱了房地产的消费供给，房地产市场经济也停滞不前。

（三）货物通货膨胀

货物通货膨胀，将导致房地产市场价格与真实货物价值的变动，从而影响房地产市场经济的变化。房地产价格是体现总物价水平的关键因素，所以通货膨胀影响着房地产价格的变化，其呈现正相关关系。若物价总体水平呈现上升趋势，则房地产市场价格也呈上升趋势，减掉通货膨胀率，其房地产的真实价格也呈上升阶段；相反，房地产市场价格及真实价值呈下降阶段。

通货膨胀因素，也影响房地产产品的保值功能与升值功能的变动，从而影响房地产市场经济的波动。市场上物价上涨，导致引发通货膨胀后，进而导致货币贬值，同时也影响了消费者的消费观念。虽然通货膨胀会影响房地产供给的需求，但房地产保值和升值功能与通货膨胀呈正相关的关系，因此，通過为消费者抵御物价上涨所带来的通货膨胀，进而推动房地产经济的发展。另外，市场经济中通货膨胀现象与通货紧缩现象的交替变化，将会周期性的影响房地产投资商投资的预期回报率，进而影响房地产市场经济周期性的波动。

（四）市场经济中货币供应量

货币供应量是指市场经济中某一时期货币通过流通手段与支付手段的货币总额，其主要包括用户存储、企业单位及财政金融机构的存储等不同的金融资产。根据我国人民银行划分的货币供应量有M0、M1、M2三个不同的层次。通常情况下，选择M2作为货币供应量，其不仅体现房地产的购买力，也可以体现国民经济的发展状况。

二、房地产周期与宏观经济间互动关系分析

运用VAR模型，实现房地产周期与宏观经济间互动关系。VAR模型又称为向量自动化模型，也称为分机构化多方程模型。VAR模型可以应用在很多领域，如模型中的脉冲响应函数可以用来显示任何一个变量的变动如何运用模型来带动其他变量的变化。因此，VAR模型可以作为分析市场货币政策及财政政策对市场经济的影响。处理VAR模型中所选的变量，需要确定所选变量是差分平稳还是趋势平稳；若每个变量都不是平稳的，但是变量的线性组合是平稳的，这种现象就称所选变量是协整的，特别注意的是协整不适合采用变量的一阶差分进行房地产周期评估。

结束语

本文主要分析宏观经济中房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素对房地产生产周期的影响，研究房地产周期与宏观经济间的互动关系。

参考文献：

[1]尹惠媛.房地产周期与宏观经济间互动关系的研究[D].山东大学，2007.

[2]杨丽娟.房地产波动与宏观经济相互关系的实证研究[D].重庆大学，2008.

[3]刘芳.房地产与宏观经济关系的研究[D].南京理工大学，2009.

[4]李海英.我国房地产周期与宏观经济周期的实证研究[J]. 新疆农垦经济，2007，07：22-26.