程俊晓

（河南省　郑州市　450000）

房地产开发项目全过程工程造价控制

程俊晓

（河南省郑州市450000）

造价的控制是房地产项目开发整个过程中的核心部分，并且房地产项目中的成本控制、价格计算和确定等系统活动贯穿于整个房地产开发的全过程中，为了保证整个房地产项目中不会出现成本浪费的情况，要科学合理地把握房地产每一个阶段造价的控制点，控制项目开发成本，提高整体项目的经济效益，力求每一个环节都具有最合适的经济投入，而要实现这一切都离不开项目开发过程中精准科学的造价控制。

工程成本控制；房地产项目开发；项目竣工结算

引言

对于房地产开发企业而言，开发中除了要在经营中不断提升自身的知名度，最重要的是要能够在每次的项目开发中获得最大的净利润。当然这个净利润的获取途径和渠道必须得是正当、合法的，一个完整的项目中除了施工方案技术和质量保证措施外，还有项目工程的整体成本和造价的控制管理。如今房地产行业中的市场竞争相当激烈，要想保证自己的企业能够在房地产激烈的竞争环境中生存下来，除了要保持出色的项目质量外，还必须要重视项目开发中的造价控制，也就是在项目投资决策、可行性研究、项目设计、实施和竣工等阶段进行科学合理的造价控制。并结合每个阶段中所出现的造价控制的问题进行进一步探讨，再给出实际可操作的解决方案，严格把握项目中的每一个环节。

1　项目投资和决策阶段造价控制分析

决策对于项目开发和工程造价上起着关键性的作用，同时也是整体造价控制计划中的一个重要部分和阶段，根据权威资料统计，投资阶段对于整个项目的影响程度占到了80～90％。所以在房地产项目开发的初期，就要严格设定投资决策程序，在市场调研上下足功夫。综合考虑项目周边环境诸如交通便利性，学校、医疗资源、商场和附近楼盘等情况，充分了解该地段人员的消费水平和人群的购买特点，从而科学制定房产项目的室内大小、布局、装修的标准、楼房类型和楼层的高度，方便以后的楼房销售。而对那些相对比较复杂的房地产市场，要细分市场，并制定相应的标准。

2　项目设计阶段的造价控制分析

设计阶段对于一个项目来说是最为重要的阶段，因为整个项目的施工都是要围绕设计的图纸来进行的，材料的运用也要符合设计的标准，因此，在设计阶段对工程造价进行控制会对整个工程的造价带来很大的影响，下面将相关的控制方法做出总结：

2.1在项目设计的各阶段应用竞争机制

在项目的设计阶段经常会出现过分重视方案招标，对初期设计以及施工图阶段招标对于项目造价控制常常忽视的情况，建议方案设计阶段要从招标中完成，在项目的初步设计和施工图的设计中应用竞争机制，使整个设计阶段都能够通过竞争的方式来完成，力求每一个细节上做到更好。而在设计稿的定标上应从构思的新颖、实用、技术投资的合理性、进度和组织方案等因素上综合评估，确保设计阶段的实用性，保证在项目的整体进行上能够符合甚至超出用户人群的要求标准。

2.2在设计阶段引入监理制度

让对房产项目设计和开发有经验的人来参与项目的设计阶段，从而实现对整个工程项目的实施过程跟踪检查，同时保证设计的可行性和实效性，也可以及时避免设计过程中可能出现的失误和缺陷，发挥监理单位作为第三方所起的协调与约束作用，打破设计单位自己控制自己的单一局面。

2.3改革设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度

现行的设计取费与工程成本无关，只重视技术性，忽视经济性，不利于工程造价的控制。因此，要对现行的设计收费情况进行整改，建立全新激励的机制。可以将设计费分为两个部分，一部分作为基本的设计费用，按照原定价格计费；而另一部分为效益的设计费用，在这部分的费用上应用激励机制。当设计单位在规定的投资费用额度之内，能够充分利用价值工程的原理，在技术、材料和工艺上都采用最新的、并能够有效节约工程的投资款的时候，就要对该单位和相关的设计人员给予一定份额的资金奖励，当然当出现成本浪费情况时，就要对浪费人员和设计单位做出具体处罚。

3　加强房地产招标阶段造价控制分析

招投标阶段，也会对工程造价产生影响，因此也要采取相关的措施去控制竞标单位的造价：

3.1在项目评标上，不能过分注重低价

根据招标和投标的相关犯规显示，对于评审中最低投标价格法和综合的评估办法，或者是法规所允许的其他评审投标的办法，简单的说就是招标人可以在投标是选用最低价格的企业，对待一些比较复杂的项目投标评审上要尽可能地使用综合的评估办法。所以对于房地产项目而言，除了要对价格进行审核以外，还要对其质量、施工状况、投入人员和机械等综合因素上做出综合性的评审。

在对投标的报价评审时，不能过分重视总报价，要对各个部分的清单的子母单价进行重视，防止投标单位采用不均衡的报价方式。尽量使用平均值和权重分配的办法来评审投标的项目单价，确保评审的合理性。

3.2利用专业的态度对招标范围进行严格界定

不科学的招标范围划分，很容易造成项目工程中的设备的重复订货和价格的重复计算，从而增加了工程的造价。所以招标的范围划定时，一定要从专业的角度来制定标准，由专业人员负责相应方面的招标评审范围。

4　项目实施阶段的造价控制分析

作为投入资金最多、直接关系到项目建造和竣工结算费用的核心阶段，项目的实施阶段是关系到项目投资控制的关键阶段，这个环节将会直接影响到房地产项目投资效益的成与败，更能够充分体现出项目建设单位的工作质量和管理水平的高低，具有非常重要的意义，因此要特别注意下面几个方面的控制：

（1）选择科学合理的施工方案，确保项目能够安全、高质量进行的前提下，采用最经济合理的方案，做到降低工程成本的基础上尽量减少工程的改变和现场签证的次数，增强项目的投资和成本控制。

（2）在提高工程的进度控制和管理上，对施工组织的设计上进行认真审核。不合理的施工组织不仅会对整个项目的进度和质量造成重大影响，还会对项目资金的使用造成一定的影响。

（3）对于项目中变更和签证的控制管理要加强，虽然项目中变更和现场的签证是无法避免的，但是要对此进行有效合理的控制，并且为了防止施工图在设计中出现不必要的漏洞，要在图纸的审核严格把关，尽量消除设计中的漏洞，应尽量提前图纸的设计变更，把损失控制到最小。而对于基础部分中因不可预料因素产生的图纸签证次数比较多一些，这些地方要严格控制把关。对于现场的图纸签证和设计图纸会审等环节要进行严格会审，并交由总监理或者是房产项目主控方多次审核签字后才能具体实施。

5　工程竣工阶段的工程造价控制

工程竣工结算是确定工程造价的最终手段，同样也是项目整个投资中的最后一个进行的环节。项目施工的过程不可避免的会出现很多变数，这里就需要项目的造价控制人员有高度的责任心，对施工中关系到项目结算的资料进行及时地收集，并对竣工的结算资料仔细审核，凡是牵涉到竣工结算的项目都必须要有项目竣工验收的许可手续。以现行的工程造价作为工程造价的确定依据，依照工程甲乙双方项目施工合同里的相关约定，依据竣工设计图并结合隐蔽签证、设计图纸改变和现场签证来对项目进行审核，审查是否所有部分均已按照图纸和合同中的规定来完成，是否出现丢、拉项工程。对每一个项目都要仔细核实，检查是否每一个工程都已经真正实施结束，在造价投入上实事求是；保证准确的计价。造价人员一定要从实际出发，在亲自掌握第一手资料的前提下做出准确的造价计算，保证项目工程的造价准确度。此外，应该实行工程结算第三方复核审查和工程尾款签订制度，保证项目质量和投资的收益。

6　结束语

房地产工程造价控制贯穿于整个项目开发的全过程，而整个项目工程的造价管理的核心还是在工程建设。在这个造价控制中，我们要求各个参与者相互联系和配合，积极参与项目的建设管理，并适应市场经济发展的要求，采取有效措施，必定可以降低工程造价的成本，真正提高投资的经济效益。另外，工程造价严格说来不仅仅只是一个简单的经济问题，更是集合了技术、社会经济和项目管理与异地的综合学科，这就要求我们要在房地产开发的过程中应该重视每一个阶段的造价控制点，全方位的控制开发成本，提高经济效益。

TU723.3

A

1673-0038（2015）22-0188-02

2015-5-15

程俊晓（1984-），女，助理工程师，大专，毕业于郑州航空工业管理学院，从事建设工程造价方面的工作。