樊其国

近日，北京大学某教授通过研究公布了一个惊人的结论：商品房成本中，“灰色支出”要占总成本的三成。这与笔者给房地产企业提供财税服务所掌握的情形基本吻合。除此之外，这些成本一是无法公开；二是难以计量；三是不得税前扣除。由于大多属于隐性成本，不允许合法列支，房企通过隐匿销售收入、虚列成本费用、偷逃应缴税金。

而房企隐性成本，相对于显性成本而言，是一种隐藏于房企总成本之中、游离于财务审计监督之外的成本。是由于企业或员工的行为而有意或者无意造成的具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和，如管理层决策失误带来的巨额成本增加、领导的权威失灵造成的上下不一致、信息和指令失真、效率低下等。相对于显性成本来说，这些成本隐蔽性大，难以避免、不易量化。一部分隐性成本难于挖掘,它们并不在传统成本范畴，但对企业的影响却是巨大的。因此，正确地认识和管理隐性成本，发现并有效降低隐形成本，是房企进步的有力举措。那么，房企隐性成本费用主要有哪些呢？

一、贿赂贪腐隐性费用

真正让房企挠头的,是那些权力部门和资源垄断部门在房地产领域所造成的隐性成本。在当今的房地产领域，开发商不是把心思花在如何进行产品创新、如何提高建筑质量上，而是如何想方设法与各级、各部门领导搞好关系，以便拿到土地或项目。当然搞好关系就需要投入，而且要根据领导的喜好投其所好，所以行贿手段千变万化。一是真品名人字画以赝品价格出售。某房企为给回扣，卖给一位领导高仿字画（某齐姓著名画家），标价7000元，有正式发票，还是北京某街知名字画行的。但实际上仿品为真品，此领导也付费成交。过了3-4个月，圈内传出此领导检漏，以赝品价格买到真品，并传为业内美谈，还上过电视。后委托江苏某拍行，数十万价格卖出。二是巨额公关打点费用无处下账。某房企老总单位借款挂其他应收账款2700余万元，由于未有相关合适的合法凭证报销，长年未有结算。三是低价转让开发产品的难言之隐。根据中央巡视组的反馈情况和各地方的整改通报，整体上看，在前三轮被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%。那些权力部门和资源垄断部门在房地产领域所造成的隐性成本。如长期掌握土地交易大权的上海浦东新区原副区长康慧军案发时,他和妻儿名下的房产竟多达14处,其从开发商手中“换房”的一套“商品房”与市价相差489万元。这些房地产成本的“倒挂”,自然会像蚂蝗那样吸附在普通购房者身上。实际上,类似“炒房区长”、“炒房局长”的出现,都增加了房屋和土地的无形成本。可以说,在房地产领域,无论是显性还是隐性成本,都躲不开土地、金融、税务等部门于“公”于“私“的雁过拔毛。在居高不下的各类成本面前,要想用普通数字来解开房企的不堪重负,显然是一种难言之隐。因为，仅一家中型以上的房地产企业年初为了应付“潜规则”的费用预算就高达15%。

二、银行融资隐性费用

繁冗的融资项目审批手续，让中小房企融资频频受阻。而审批流程滋生了多种隐性费用，那些有能力支付这些费用的房企才能顺利从银行贷到款。光是隐性融资成本就足以让中小型企业止步。一是财务顾问费。部分金融机构利用其在贷款谈判中的强势地位，在与房地产开发企业签订贷款合同时，违反“存款自愿、取款自由”的基本原则，附加服务子协议，要求客户接受不合理的中间业务或其他金融服务，收取额外费用。或在未提供实质性服务的情况下，银行将部分利息转化为其他名目，如授信承诺费、财务顾问费等，个别银行在办理授信业务时，通过财务顾问费、投资咨询费等方式收取费用，但存在未提供实质性服务或收取费用质价不对等问题。二是贷款回扣。在办理贷款程序时，多笔隐性费用的支出让房地产企业感到“后怕”，“一笔200万元的贷款，仅招待费用就达数万元。在房地产公司资金充裕之时，行业内的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企资金紧张，数万元就足可以成为压垮我们的最后一根稻草”。三是打点费用。“现在每个流程都设了关卡，你总得每一步都做好打点，每个环节都有可能影响进展，隐性成本大大增加”。四是招待费用。为获得银行贷款付出的成本有可能一去不回头，贷款最终也办不下来。某公司通过正常手续申请贷款，在未得到贷款前已经付出了数万元的招待费用。由于各种原因，银行贷款无法获批，数万元的支出也打了水漂。即使最后贷款能批下来，还需要为融通关系陆续打点，最后所需要的成本预计要比民间借贷高，公司感到为获取银行贷款所付出的隐性成本并不划算。

三、土地增值税隐形税负

按照我国现有的土地增值税征收条例规定，只要开发商售房形成了销售收入，就需按照对应的预征率，一般在1-5%之间，预缴土地增值税。但事实上，目前很多地方只有预征这个步骤，随后的清算则很难执行到位。也就是说，在土地增值税没有清算以前，开发项目只要预缴了土地增值税，也就不存在拖欠土地增值税税款的问题。

我国目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段，以月或季度申报收入为基数，按一定比率预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。形成销售到符合清算条件，一般需要数年以上。房企财务账目上应交未交土地增值税，长期挂账不作处理，既算正常，也属无奈。据笔者所见，我国鲜见真正意义上的土地增值税清算补税。税负过高是土地增值税难以清算的主要因素。例如，某项目的增值额为10000万元，如果增值率超过200%，土地增值税的理论适用税率为60%，减去速算扣除部分，实际税负约为50%，那么，应缴土地增值税5000万元，也就是说，增值额的50%被税务机关征收，在此基础上，剩余的5000万元作为房企利润，还需缴纳按照25%的税率，缴纳1250万元的企业所得税。也就是说，一个亿的增值额，缴税6250万元，企业税后收入3750万元，仅占增值额的37.5%。

四、公司决策成本

企业家如同一支军队的首领，其本身是企业支付成本最高的员工。很多民营企业的老板把自己变成了企业的“皇帝”，一切自己说了算，全体员工变成了执行的机器。但是，企业家个人因素的缺陷，将会为企业增加沉重的成本负担。这种现象主要体现在小型企业，但在大型企业里也存在着这样的现象，也可以将这种成本延伸到企业的每一个部门甚至是每一个职员。而很多企业的领导者一直以自己为中心，这将大大降低了团队的作战能力，增加了高额的隐形成本。笔者曾经对一个抱怨公司缺乏人才的老板说过一句话：你们公司缺乏的不是人才，而是发现和善用人才的智慧。

五、公关沟通隐性成本

从事过房地产经营的人员，都知道房企里有两个关键的部门，一个叫前期部，专门负责办理手续的；还有一个部门叫战略发展部，专门负责在各地搜寻土地项目。这两个部门的最大的特点，就是和房地产有关联的各级管理部门打交道。担任上述重要岗位的都不是一般人，要么有特殊关系，要么公关能力超强。这两个部门的人员，上班时基本不用坐班，有时候一周也难得见到几次。但有两个时间段特别忙：一是晚上，要陪各级领导吃喝玩乐；二是节假日，逢年过节，他们总是出没在各级领导的办公室。其核心工作就是搞关系，想办法把钱送出去。一个房地产企业，每年到底要支出多少公关费，即所谓的“灰色支出”，相信除了公司的核心成员，其他人很少知道。

六、资源停滞成本

停滞的资源在房企里可以说是最广泛的“隐形成本”，例如滞销的房屋、闲置的设备、积压的库存、低利用率的岗位职业，闲置的资金、搁置的业务等，他们虽然不一定会继续消耗企业的投入，但是他们却是企业资产的一部分，企业会为此承担着利息等隐形成本。所以说，一个企业里，停滞资源的多少，体现着企业资源利用率的高低。

七、信用瑕疵成本

房地产企业在经营中，很多企业习惯拖欠供应商货款，习惯拖欠员工薪资，习惯克扣他人钱款，习惯拖欠银行贷款等等，认为这样可以减轻企业流动资金压力。但是从长远来看，这会成为企业经营的严重隐形成本。首先，供应商一定会将时间成本算在其报价中，这类企业无法采购到最低价格的原料或服务。其次，员工薪资拖欠，违背劳动法规，有被惩罚的危险。而拖欠银行贷款，克扣他人，会给其信用度大打折扣，在企业某一天遇到困难时，会四面楚歌。无疑，企业为此要付出惨重的代价。

八、经营风险成本

将企业推向发展的快车道，是每个企业家的梦想。但是风险系数也因此而同步增加。特别是大中型房地产企业，虽然发展迅猛，收入丰厚，但是，一旦出现危机，将是灾难性的。多个案例证明，企业的风险很多都是因为预料不足或管理不善造成的，在风险发生前，早已埋下隐患，导致很多大型企业或者知名企业因为一次风险而消亡。可见，风险是举足轻重的隐形成本。而这种现象并非显而易见，实在是“不鸣则已，一鸣惊人”。