张 翠 萍

(吕梁市建筑勘察设计院，山西 吕梁 033000)

农村多层商品住宅楼建设之问题探讨

张 翠 萍

(吕梁市建筑勘察设计院，山西 吕梁 033000)

重点探讨了农村多层商品住宅楼建设中存在的主要问题，针对统筹规划滞后、用地结构不合理、忽视住区环境、缺乏节能意识等问题给出了相应的解决策略，以完善农村多层商品住宅楼建设。

农村，商品住宅楼，土地，配套设施

每提到农村，我的脑海里就会出现三、五间瓦房、一套院子、鸡犬相闻，一群孩子在院子里嬉戏玩耍的热闹场面。然而近几年来，在社会主义新农村的浪潮下，农村城镇化建设的步伐也逐渐加快，部分农村的村庄形态已经或多或少的发生或正在发生着巨大的变化。当我再回到我们村里时，村子里已建起了一幢幢漂亮的多层商品住宅楼，看到家乡如此大的变化，心里由衷的高兴。但随着在村子里多次查看，向乡亲们多次询问，却发现在农村建多层商品住宅楼还存在许多方面的问题，下面我把发现的问题指出来与大家共同商榷，以待进一步探索与完善。

1 农村商品住宅楼建设存在的问题

1.1 统筹规划滞后、建设分散

1)农村建设规划起点偏低，未成体系。通过对我乡10个行政村的走访调查，我发现目前10个行政村中只有一个村进行过控制性规划，但由于受历史原因和经济条件的制约，村庄建设未按控规实施，其余村庄更谈不上科学完整的规划。这些村庄内部基本上是在原有基础上修修补补，而新建多层商品住宅楼绝大部分集中在村庄外围，村民们购买商品房后造成村庄内大量空闲宅基地和闲置土地，形成内空外延的用地状况，即所谓的“空心村”。这也是如今大部分农村村庄形态的真实写照。这样既造成大量宅基地和耕地闲置浪费，又阻碍新农村建设进程，影响农村和谐发展。2)建设零乱分散，随意性强。由于农村建房缺乏统一规划，新建多层住宅小区布局较为分散、零乱，呈“小、散、乱”状态。

1.2 土地手续不完善，用地结构不合理

1)在少数地方未批先建。经过走访调查，部分住宅小区由村里有条件的村民在自己承包的土地上擅自建房，未办理任何手续。2)土地手续不合理。在部分农村建设商品住宅楼，只要农民拿到镇里或村里的批地手续，便自行建造，甚至改变土地使用性质，将村里批准的养殖基地自行改变用途，修建商品住宅楼出售给农民，以获得利润。3)违法占地，少批多占。不少村民反映某某住宅小区在批准的合法面积基础上擅自增加了面积，造成批少占多、不好管理的局面。4)占用耕地，只要村委同意，总想千方百计选个比较理想的位置，甚至不惜牺牲良田。5)有些村民为了谋取私利，将自己的宅基地、自留地甚至责任田作价卖于他人建房的情况也是不少见的。

1.3 淡化农村特色，忽视居住区环境

由于农村开发者多为当地农民，他们对设计、规划意识缺乏，再加上经济条件的制约，往往采用邻村的图纸或者选择个人简单设计，没有经过对场地的方案论证以及详细的规划，结果造成农村多层住宅楼大多是对城市住宅的模仿，基本上抛弃了农村固有的乡土特色和地域风格。规划布局单调，室外空间缺少变化，空间层次少，识别性差，居民难以对自己的居住环境产生认同感及归属感；另外建筑形式缺乏特色，外观单调、平庸，缺乏细节考虑；住宅区环境差，绿化意识淡薄,绿地面积少，公共场地与设施严重不足，仅有的一些设施维护不善，破损严重；缺乏停车场地，车辆随意停放，占用道路、绿地；卫生条件差。

1.4 节能意识缺乏

由于农民节能意识淡薄，对节能住宅没有充分的认识，开发商又为了提高经济利益，农村多层住宅楼多数未采取节能措施。

1.5 施工质量差

在农村开发商为了减少成本，没有采取施工招标，往往选择无任何资质的施工队，施工队伍都是由一些农民泥瓦匠人临时组建的，没有经过专业培训，缺乏必要的理论知识和施工经验[1]，技术力量极其薄弱，也没有聘请有经验的监理人员监督施工单位，造成施工质量差。

1.6 配套设施不完善

由于农村建房缺乏规划，住宅小区分散凌乱，再加上村级组织财力较弱，造成农村基础配套设施建设跟不上。例如：住宅楼已经建成，却没有集中供水、没有排水沟渠和污水处理、不能接宽带和有线电视、小区内没有任何消防设施等等。

2 完善农村多层商品住宅楼建设的建议

1)坚持科学规划，打造特色村庄。高起点规划是农村住宅建设不可或缺的先决条件。坚持规划先行，充分发挥规划的指导作用，根据村庄规模的大小，测准地形图，精心编制村庄规划，针对村庄的道路、供水、排污、电力等做出安排，使村庄建设可以按图选址，按图实施，减少浪费，保证有限的资金得到充分的运用。编制出能反映该村历史文化、地域特色和现代文明相结合的特色规划；坚持因地制宜，本着“地方适宜”原则编制乡村规划，编制时应结合当地气候条件、自然地形、地域文化确定规划标准，以建成个性鲜明特色的村庄。在规划编制过程中，注重把农村建设规划与土地利用总体规划紧密结合，与农田保护、基础设施、产业发展等因素相衔接，做到同步规划、一步到位，确保规划科学、布局合理。例如，山地地形，规划应体现山坡特色，依山就势，结合地形特点，合理利用，做好场地的护坡和挡土墙；丘陵地区，应充分利用地形、地貌进行合理规划，不应为造景而浪费人力、物力。

当前，农村房屋建设中的传统地方特色在逐渐淡化。由于对村落的特色认识不够，导致在建设中忽略了村落乡村风貌特点。这就要求我们在设计时应加强了解各地的乡村建筑风貌，研究该村落传统建筑的特点，在继承基础上加以创新，建设出人们喜爱的、经济的、适用的建筑，创造既能体现地方特色，又有时代气息的乡村住宅建筑。

2)完善建房审批手续，严格落实国家关于新农村建设的政策规定。政府部门应加强农村修建多层商品住宅楼的审批手续。《中华人民共和国土地管理法》中提到，规定改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。同时，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续[2]。因此要求职能部门严格遵循法律程序，对农村多层商品房规划、建设进行细致的考察和严密的论证，从而更好地避免违建、乱建等现象的发生。

3)择优选择设计单位，推行设计招标。设计是工程建设过程中的关键环节，设计质量的优劣，对工程建设目标能否顺利实现起着至关重要的作用。通过设计招标，择优确定综合指标均好的方案和设计单位，以达到拟建项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高经济效益。

同时，城市与乡村毕竟有着不同的经济发展规律与生活方式，在设计招标中，应当要求设计单位重视对乡村建造的特点与规律，更好地引导农村多层住宅的建设。

4)择优选择施工单位，推行施工招标。施工招投标阶段是建设方集中选择总承包商的重要阶段，通过施工招标，可以从中选出有资质、有经验、技术能力强、业绩声誉好且报价合理的承接单位,并且在建筑师协助下与承包商签订合同，以此方式来约束双方在施工过程中的行为。这样有利于保证和提高工程质量，缩短施工工期，降低造价和提高投资效益，无论对投资方还是村民都是百利而无一害。

5)选择专业工程师进行工程现场监理。通过走访了解发现在农村建设方为减少投资，现场监督往往选择非专业监理工程师。这样施工现场虽然能完成一定质量的监控，但由于缺乏专业的管理和质量控制，产品质量不能得到有效的保证，因此职能部门应加强施工现场的监督管理。

6)同步配套基础设施。农村住宅楼建设要按照村镇总体规划进行布局。居住区基地内应功能分区合理、路网结构清晰、人流车流有序、场地景观、管线设计应全面综合考虑，统筹兼顾，以达到经济合理[3]。解决好供电、供水、排水、供暖、通信、网络、有线电视等基础设施的建设和配套，健全完善垃圾处理、污水处理，农机具、余粮存放等配套设施。

7)推行节能住宅。节约能源是我国的基本国策，是建设节约型社会的根本要求，其在农村居住建筑中才刚刚兴起，数量也日益剧增，具有很大的节能潜力，因此在农村中推行节能住宅已是当务之急。居住建筑能耗主要包括采暖、空调、通风、热水、照明以及透气围护结构等方面。

为更好地推行节能住宅，首先需要政府的大力支持，做好节能宣传工作，提高村民对节约知识的了解及认可。其次，职能部门应当从总体规划，做好单体建筑的平面布置和立面设计，并且应根据节能要求，考虑当地资源情况、环境保护及用户对采暖、照明等费用的可承受能力，选择合理的冷热源方式及设备造型。

3 结语

在国家惠农政策的大力扶持下，坚持先规划后建设的原则，坚持因地制宜的原则，逐步完善基础设施，打造特色鲜明、环境优美、功能完善的特色村庄，让老百姓住进宽敞的楼房。

[1] 包显林.简述新农村住宅建设中存在的问题[J].山西建筑，2008，34(25):64-65.

[2] 中华人民共和国土地管理法[S].

[3] 全国民用建筑工程设计技术措施[Z].2009.

[4] GB 50180—93，城市居住区规划设计规范[S].

Discussion on rural multi-storey commercial residential building construction problems

Zhang Cuiping

(LvliangConstructionSurveyandDesignInstitute,Lvliang033000,China)

This paper emphatically discussed the major problems of rural multi-storey commercial residential building construction, according to the overall planning lagging behind, unreasonable land structure, ignore the residential environment, lack the awareness of saving energy and other problems gave corresponding strategies, in order to improve the rural multi-storey commercial residential building construction.

rural, commercial residential building, land, facility

2015-01-03

张翠萍(1971- )，女，工程师，二级注册建筑师

1009-6825(2015)08-0028-03

TU241.4

A