程安逸

大陸房地產開發企業龍頭萬科地產（以下稱萬科）董事長王石，在2014年8月的亞布力峰會上說，萬科有可能會是下一個倒下的開發商，因為原來世界最大的地產商在一輪又一輪的金融風暴之後都倒下了，而現在萬科是最大的住宅地產商。讓他擔憂的是，萬科目前並沒有找到下一步的轉型方向。

8月25日，杭州萬科宣佈與阿里巴巴合作，在淘寶網上推出了「賬單可抵房款」的行銷活動——凡淘寶用戶在最近一年內的消費額，均可在萬科全大陸12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元（人民幣，下同）。

在王石高調表態「房地產進入白銀時代，下一個倒下的可能是萬科」之際，萬科的每一次營銷變革尤其引人注目。不管是此前的「全民行銷」策略還是如今牽手淘寶促銷，在不少行業人士看來，都是萬科策略調整的信號。作為目前大陸規模最大的房地產企業，已經30歲的萬科是否真正遇到了危機？

高杠杆隱藏償付危機

從2014年主流房企的銷售業績來看，「強者恒強」的商業生存法則在房地產行業越發明顯。

根據克而瑞研究中心發佈的數據顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷售金額占比從2013年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點；TOP20及TOP50企業則同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業市場集中度連續上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

主流房企的市場占有率繼續提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，據國家統計局數據顯示，中國的房地產開發企業有9萬家左右，其中絕大部分是非上市企業。……