文/黄东霞 济宁市越河房产管理所 山东 济宁 272100

投资性房地产会计核算现状及其提升对策

文/黄东霞 济宁市越河房产管理所 山东 济宁 272100

对投资性房地产会计核算中存在的四个方面问题，提出相应改进措施和建议。

投资性房地产；会计核算；现状；提升对策

引言

随着房地产市场的发展和繁荣，投资性房地产企业越来越多。虽然国家财经法律法规已对投资性房地产的适用范围和适用条件加以明确，但在会计核算方面还存在一些问题，需要采取积极有效措施加以防范和提升。

1 投资性房地产会计核算中存在的问题

投资性房地产会计核算存在的问题主要表现在以下四个方面：

1.1 投资性房地产会计核算在初始计量方面存在不足

在投资性房地产的初始计量会计核算方面，必须要对照投资性房地产的界定和企业实际经营情况，对其进行确认，然后再以成本为依据，对其进行进一步初始计量。在此过程中，必须要清醒认识到，投资性房地产初始计量的范围，不仅包含自行建造投资性房地产的初始价值计量，而且还包含一些外购的投资性房地产初始价值计量。在投资性房地产初始计量会计核算中，要根据相关会计准则，对哪些只有符合资产成本，而且可以进行可靠计量，能够为企业带来收益的资产，才能够对其进行初始价值计量。这是资产确认的基本条件，不仅要符合这个基本条件，而且还要符合投资性房地产确认的特殊条件，才能够对其进行初始价值计量。

1.2 投资性房地产会计核算在后续计量方面存在的问题

公允模式和成本模式，是投资性房地产后续计量方式的主要模式。这两种计量方式存在较大差异，主要体现在，公允模式在后续计量方面存在较大弊端，它主要是把投资性房地产由于公允价值变动，导致的经济收益变动计入到公司的利润总额中，但在企业实际经营中却没有产生这样的收益，容易导致市场房价存在变动，对投资性房地产企业发展产生不利影响，也容易使企业财务报表失去准确性和客观性，导致企业管理人员很难通过财务报表真实了解企业经营实际情况。而且，在投资性房地产后续计量方面，主要是根据《投资性房地产会计准则》相关规定实施的，同一个企业不可以同事采取公允模式和成本模式，两种模式对投资性房地产后续价值进行计量，但在实际会计核算中，企业普遍采取公允价值计量方式，随着企业的发展和经营需要，投资性房地产企业数量的增加，原有的后续计量方式难以确保核算的可靠性，导致企业财务人员在处理过程中出现处理方式模糊，计量方法难以选择等问题。

1.3 投资性房地产会计核算在转换核算方面的问题

投资性房地产转换主要是指把本来用于投资的房地产转换为自用资产或者是把自用的房地产转换成为投资性房地产。在原有的成本模式下，两者之间并没有太明显的区别，入账价值与转换前的账面价值相同，但是在公允价值模式中，两者方式的会计核算模式差距较大，特别是把投资性房地产转换为自用房产，主要是把原账面价值和公允价值差额部分计入到企业的公允价值变动损益中去；把自用房地产转换为投资性房产，对于账面原值和公允价值之间的差额部分处理，则是需要根据具体情况的不同，采取不同的处理方法。当转换当日的公允价值比账面价值高的话，则将其计入到企业资本公积中，如果公允价值比账面价值低的话，则需要将其计入到企业公允价值变动损益中。在投资性房地产转换过程中，由于只能对其进行转换，引起企业资金流量变动，对企业发展造成影响。

1.4 投资性房地产会计核算在处置方面存在的问题

投资性房地产处置，主要是针对房地产对外投资转出、损坏、出售、报废以及债务重组等。一般来说，把房地产的报废、损坏、出售所得收入都计入到其它业务收入中，而把其他方式带来的成本费用计入到其它业务成本之中。至于对外投资转出和债务重组的处理，则主要根据债务重组和投资准则进行会计处理。在对投资性房地产处置的会计核算中，企业必须要把收益和损失都计入到企业营业利润之中，这与新会计法规定是不符合的，而且，这种计量方法也具有一定的随意性，使企业管理人员和会计管理人员很难对投资性房地产利润进行有效判断。

2 投资性房地产会计核算问题的改进对策

2.1 在投资性房地产转换核算中存在问题的改进对策

投资性房地产在转换核算中，在账面价值和公允价值之间存在差额，在进行会计核算的时候，初始计量和后续计量之间存在不一致，不符合会计信息的可比性原则。在会计实务中，要想避免类似事件，就必须在完成转换后当日，无论房地产的公允价值和账面价值差距多大，都要按照其实际账面价值计入到成本项目之中，公允价值和账面价值差额，要同时计入到公允价值变动项目以及资本公积之中。

2.2 在投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算改进对策

在房地产行业繁荣时期，公允价值模式进行计量，对资产负债表日进行重新评估的过程中，公允价值发生变化，导致收益发生变化，其收益要纳入到企业利润总额中，只是这部分收益没有响应的现金流产生。投资性房地产的价值比重较大，在其价格变动较大的时候，利润变动响应较大，如此操作，可能导致企业利润放大，对企业管理人员的财务报表解读产生影响，对管理决策产生影响。因此，投资性房地产账面价值和公允价值存在的差额，要计入到公允价值变动项目以及公积项目之中。

2.3 在投资性房地产处置中的会计核算改进对策

投资性房地产与其他资产相比，除了在用途方面有所不同，并没有本质区别。在持有期间内，它作为一种特殊资产形式，在处置核算上要按照会计信息重要性原则进行分析，处置收益不列入到企业收入之中，在损坏、报废和出售的房地产处理上，按照其他资产账务进行处理，收入计入到营业外收入之中，损失计入到营业外支出。

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