转让土地使用权收入如何进行税务处理

问：按照现行营业税政策的规定，转让无形资产是指无形资产的所有权或使用权的行为，应按转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用的5%计算应缴纳的营业税。2013年10月我公司发生转让土地使用权业务，请问，这部分收入在企业所得税如何计算收入？在《企业所得税年度纳税申报表》附表《收入明细表》中怎样填列？

湖北省泰华技术开发有限公司 张海涛

答：1．企业转让土地使用权，一般会涉及以下税种：

（1）营业税。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定：转让无形资产是指无形资产的所有权或使用权的行为，应按转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用的5%计算应缴纳的营业税。

应当注意，关于营业税的应纳税额，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

（2）土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（以下简称房地产）并取得收入法人单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

（3）企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）及其实施条例的规定，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。

（4）印花税。根据印花税的相关规定，转让土地使用权应按“产权转移书据”计算缴纳印花税。税率为万分之五。

2．取得土地使用权何时缴纳土地使用税问题。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）的规定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额在取得的次月起缴纳城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局〈关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知〉》（财税〔2006〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定土地交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

企业（公司）转让属于自己所有的土地使用权，其取得的收入属于财产转让收入，按规定应并入转让当期该企业（公司）的应纳税所得征收企业所得税。

企业（公司）转让土地使用权等资产的成本和发生的费用，包括转让资产缴纳的营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、印花税等，可在税前据实扣除。

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值税。即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。

非房产开发企业（包括个人）扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）旧房及建筑物的评估价格。具体是指在转让已使用的土地及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新率后的价格。评估价格须经当地的税务机关确认。

（3）与转让房地产有关的税金。

易地重建的支出不属于法定扣除项目，不能扣除。

【填报技巧】上述收入在《企业所得税年度纳税申报表》附表一（1）《收入明细表》第21行“出售无形资产收益”中填列。该栏填报纳税人因处置无形资产而取得的净收益。

商 君