杨红旭+刘卫卫

进入2014年，全国房地产市场步入降温通道，部分城市频见楼盘促销现象，全国房价也趋于止涨。与此同时，崩盘论甚嚣尘上。我们一直认为，当前中国房地产市场出现的并非大泡沫，也不会崩盘。但是，房地产存在短周期波动规律，2013年是夏天，2014年上半年进入秋天，下半年还将进入冬天。在这一变化过程中，全国市场趋于分化，部分城市住宅库存积压严重，而需求不旺；部分城市供求基本平衡，房价下跌的空间不大。

研究房价走势，必须首先研究供求关系。一般而言，商品住宅供应量会随着市场需求的变化而变化，所以，研究需求是掌握供求关系以及房价变化的关键。我们主要从全国35个大中城市（4个直辖市、5个计划单列市、26个省会城市）的历史成交水平、常住人口规模及变化、结婚人数规模及变化、未来动迁规模、城市的购买力等因素，对各城未来住宅需求情况进行对比研究。

35城商品房成交状况

商品房及商品住宅成交量，代表着已经实现的市场需求，从中可知历史变化轨迹，也可在一定程度上窥察未来走势。

1.35城近十年商品房销售面积。从2003-2013年全国35个大中城市商品房销售总面积排名情况看，主要与城市规模相匹配。呈现以下特点：一是东部城市表现突出，上海、北京、沈阳、天津和广州五城市进入前十，其中上海、北京、广州等一线城市分别排在第二、第三和第七位；二是中部城市整体表现平稳，武汉、长沙和郑州进入前十，其余城市也处于中游位置；……