蔡大成

摘 要：经济的快速发展有效的带动了我国房地产业的发展，我国房地产业的兴起，使房价不断的上升，较高的房价使买房成为了一件奢侈的事情，在这种情况下，买房的人更注重房地产面积及权属的问题，所以有效的推动了我国房产测绘工作。房产测绘是在专业测绘的基础上，与房地产管理业力有效的结合，从而对房地产进行测量，从而对房产图进行绘制。文中从我国房产测绘的现状及质量控制点入手，对房地产测绘的质量控制措施进行了分析，并进一步对提高房地产测绘质量管理的途径进行了具体的阐述。

关键词：房产测绘 质量控制 测绘管理

中图分类号：TB2 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）07（c）-0183-02

房产测绘是为了获得房地产的面积和权属界址，可以说只有经过房产测绘后才能进行房地产产权属证书的发放，房产测绘可以有效的保障房地产所有者的合法权益，提升社会主义法律管理的水平。所以在房地产测绘过程中，需要测绘人员对房地产测绘的专业知识有一定的了解，能够应用各种测绘手段来进行实地测量。

1 我国房产测绘的现状

我国的房产测绘都是由房地产管理部门来进行的，房地产主管部门下属都有专业从事测绘的测绘队，专业进行房地产测绘工作，从而使房地产产权产籍能够实现科学化的管理。由于我国房地产测绘工作起步较晚，在发展中还面临较多的问题，特别是在当前城市化建设进程不断的加快的情况下，对房产测绘工作的要求更高，但由于在测绘操作规范和制度上都存在着严重的不足之处，所以当前房产测绘工作的发展受到了较大的制约。

2 房产测绘的质量控制点

目前我国房产测绘工作都有统一的规定、细则及操作规范和标准，这对于测绘的准确性提供了可靠的保障。但在实际测绘工作中，由于操作人员的职业技能及考虑问题的角度等方面因素，都是会对计算的方法及计算的依据选择不同，这样就极易导致计算出来的结果与实际结果具有一定的差异。所以在房产测绘工作中，加强对质量控制点进行控制是十分必要的，只有采取切实有效的措施控制好测绘的质量，才能确保房地产测绘数据的准确性，与实际情况相符。

2.1 人员的培训

在房产测绘工作中，需要一些内业人员和外业测绘人员，这些人员都需要具有专业的测绘知识，同时还要对房地产知识有一定的了解，所以在测绘工作中，这些人员都需要进行专业的培训，有效的掌握其岗位的技能，明确各自的权限和职责，有效的提升测绘的效率及质量。

2.2 资源配置和仪器设备的管理

在房产测绘内业操作中，主要是利用软件来对测绘的数据进行分析，目前应用较多的是清华三维和现代房地产测绘软件，需要工作人员能够熟练的操作房产测绘软件。而在外业作业中，需要许多仪器和设备，如各种尺、测绘仪、棱镜及全站仪等，需要作业人员能够熟练的进行操作。另外从事测绘的单位具有必须良好的测绘资质，这是开展测绘工作的前提，同时还要制定完善的质量管理体系，确保测绘结果的准确性。只有在资源配置和仪器设备管理上都具有科学性，才能有效提升作业的效率，确保作业结果的精确度。

2.3 外业测绘

2.3.1 工作准备

外业测绘需要依据规划报建图、施工图和竣工图来进行，所以在外业作业前要对报建图进行充分的熟悉和了解，同时还要对房屋外墙边的长度、是否有圆弧、阳台的状态、标准层与非标准层的区别等进行明确，这样有利于外业工作的顺利进行。

2.3.2 外业数据的采集

在外业作业中，对于外围尺寸的整体实测具有极其重要的意义，所以不管房产的性质和性能，这都是必须进行的实测作业。而且对于每层测量完成后，还要对内部的尺寸进行核检，只有在核检合格后才能进入下一层的测量。在测量过程中对于房屋夹层及中空部位也在进行准确的定位测量，由于内业面积分摊至关重要，所以在测量时要对共用面积和非共用建筑面积进行测量。另外还要对顶层和结构有变化的部位进行实际测量，对于斜屋顶的测量工作，对于位置屋低于二米二的标高，则在测量时不应计算到建筑面积当中，超过的则应计算在建筑面积内，所以这个数值是测量时的一个临界点值，要特别注意，而且与建筑面积相关，所以要掌握好。对于与房屋主体相连的公用建筑部位也需要对其外围尺寸进行测量。

2.4 内业数据的处理

2.4.1 误差处理与数据分析

内业在外业工作完成后，需要对其数据进行处理，利用外业设计尺寸与实际尺寸之间的变化进行比较，来确认是否存在着误差，如果变化范围在±5cm内，则可以将该误差视为施工误差，可以不进行调整和纠正，直接按照设计的尺寸进行计算即可。但对于超过这个误差值的，则需要对具体的情况进行分析从而找出原因，看是因素什么原因导致误差的产生，如是施工偏差以外的原因，则需要对尺寸进行调整，然后按调整后的尺寸来进行计算，而对于是施工原因导致的偏差的发生，则需要依照单元进行合理的分配平差。

2.4.2 内业的成果整理和计算

绘制出房屋的层图后，则可以根据房产测绘软件来对每一个结构项进行定义，同时也要对需要分摊的公用建筑面积也进行定交。在进行分摊计算时一定要遵循“谁用谁分摊”的原则进行，如在一栋楼里存在着供整个小区使用的配电房，或是地下室的通风口，这些都不应该进行分摊，而应该单独列出来。只有这样才能准确的计算出每户应该分摊的面积，从而计算出每户房产的实际建筑面积。

3 房产测绘的质量控制措施

3.1 技术路线设计的质量控制

所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。一是按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；二是依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；三是相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。endprint

3.2 作业中的质量控制

作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。

3.2.1 外业的数据采集

在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外贴瓷砖要在3～4 cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5～15 cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。

3.2.2 内业的分摊计算和图形处理

外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。

3.3 检查过程的质量控制

检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：一是自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。二是一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。三是二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。

4 提高房地产测绘质量管理的途径

4.1 加强质量管理，落实责任制

房产测绘工作由于与百姓的利益息息相关，所以需要把好测绘的质量关，确保测绘各个环节的质量。这就需要在测绘工作中将每个环节都是要具体进行落实，使每一个测绘人员都明确自身的权限和职责，建立责任制原则，将责任具体到每一个人，并与个人利益进行挂钩，从而提高测绘人员的工作责任感，使其工作中坚持实事求是的工作，同时在测绘工作中不宁唯是加强监督检查，从而确保测绘的质量。

4.2 优化测绘队伍，提高测绘人员素质

测绘工作由于外业作业较多，环境较为艰苦，而且具有较大的流动性，所以需要测绘人员具有踏实的工作作风和专业的职业技能。测绘人员的素质直接关系到测绘工作的质量，所以需要加强对测绘人员技能和职业素质的培养，强化测绘人员对新知识和新技术的学习和掌握能力，增强自身专业知识、房地产知识及相关法律知识的掌握能力，从而打造一支优良的测绘工作队伍，更好的为房地产业提供优质的服务。

4.3 要发挥政府部门的监督管理作用

为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。

5 结语

随着房产测绘工作的重要性不断突显出来，所以加强对房产测绘的质量管理对于房地产行业的发展至关重要，特别是在当前市场环境不断变化的情况下，作为房产测绘的工作人员更应不断的提升自身的素质，为房地产行业提供更优质的服务。

参考文献

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[2] 余晓红.提高房地产测绘单位质量管理水平的思考[J].测绘软科学研究，2002（8）.

[3] 马辉.房地产测绘的现状与发展展望[J].城市建设，2010（12）.endprint