区俊杰

摘要：区位业态分布与动线是商用物业设计的主要左右决策控制因素，基于区位一定，业态相对简单明确的前提下，讨论基于动线的设计思考的分析相对中肯和可信。本文通过对南京滨河新城商住综合体的设计过程的回顾与分析，对商业动线因素对设计所产生的影响和结果进行探讨。设计总有一个出发点，而面对纷繁复杂的商业不确定因素，可把握和可切入的重点往往是看不见的却时刻进行着的动线控制，因为这一因素最为客观，可分析可操作可控制。

关键字：地铁枢纽效应；尽端拉动作用；快速步行道；剖面分层速度

前言

南京滨河新城的方案设计是一次创作与探索思考的过程，不同于一般的传统商业综合体，这次的设计选址于新区，用地面积较大而狭长，从区位与地块的选择上就决定了必须有所创新。设计都是基于此时此地，而这一设计案就提供了很好的试验与实践的机会。有见及此，从方案的策划到制定，都针对区位，地形，开发周期进行了综合考虑。

1.地铁枢纽效应

决定商用物业成功与否的一个重要因素就是区位，而区位又可划分为两种因素，一是区位本身，二是区位的可达性和交通的流畅程度。一般来说，选址于新区的商用物业，区位本身是一个弱势因素，但同时又具备更多的可达性操作空间。例如地铁，轮渡码头，公交车总站等，都可以成为带活地块的可达性提升因素。

而本项目位于南京的滨河新城，同时甲方给出的设计内容是超甲级写字楼，公寓，商业，因此和一般新城综合卖场的处理手法必然不一样。……