张煌

中国商业地产市场正在经历冰火两重天的历史盛况：一方面，2013年底万科第一个大型商业综合体落户北京，中海、保利、华润、绿地、龙湖、SOHO中国等房企都在积极投入商业地产并增加自持物业所占比重，主流地产商集体看好后市的理由是否充分？另一方面，2014年4月华堂北京望京店关闭，沃尔玛、家乐福、乐购3家全球排名前3的外资零售企业在华新开店数同比大幅下滑，都出现了闭店现象，在电商冲击下的商超业态是否终将淘汰？带着这两个疑问，笔者作如下思考。

一、新型城镇化下的商业地产机遇

美国在1950-1990年的四十年间，城市化率大致从55%提高到75%，同期购物中心数量从不足1000个发展到35000个，出现爆炸式增长。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》和3个“1亿人”计划将给中国未来城市布局优化和人口城镇化提供强大支撑，城市化水平将由现阶段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口将带来更多的消费需求，人均可支配收入的提高也促使消费进一步升级，新增消费者对衣食住行、吃喝玩乐的消费增加，将为商业地产的市场规模扩大提供足够的想象空间。

在新型城镇化过程中，棚户区改造为城市核心区开发商业中心腾出了空间，城郊轨道交通建设、城市汽车保有量增长为郊区开发购物中心创造了可能，致力于长远发展的主流开发商将抓住契机，积极寻求投资机会和持有更多商业物业，分享国家经济增长的成果。

二、电商冲击下商业地产难上加难