让静态的土地“流”起来，使沉睡的资源“活”起来，这是农村土地制度变革的核心追求，努力拓展土地“流”与资源“活”的制度空间，是当下和今后一个相当长的历史时期需要做出的不懈努力。

农村集体土地大体分为三种类型，一是农地，即耕地；二是市地，即集体建设用地；三是生态地，即林、草、湿地。

农地 当前农地面临两大难题。

1.确权、登记、颁证问题。

2.流转问题。

市地 集体建设用地包括三个方面：宅基地、公益性用地、经营性用地。

1.宅基地。

（1）农民宅基地问题在新中国成立时的土地改革就遗留下一个尾巴，土改只改耕地，宅地谁占谁有，大小不一，一些地方一直延续至今。

（2）农民宅基地具有永久性的社会保障功能。

（3）宅地两张皮。宅是私产，只有地面权；地是公产，拥有地底权；二者又无法分割，只转宅不转地无法实现。

（4）转让给谁。

（5）如果跨本集体经济组织转让，这个“跨”的范围是多大，是跨村，还是可以跨乡、跨县、跨市甚至跨省。

（6）既然可以“跨”，可不可以跨越城与乡的户籍壁垒，市民可不可以下乡参与转让。

（7）既然可抵押、担保，经济学的常识告诉我们，抵押、担保都是以“标的物的可交易”为前提的，不能交易，标的物就砸在了另一方手里。

（8）既然可以“转让”，转让是不是有偿转让，如果有偿转让就是一种“交易”、一种买卖，与宅基地不能买卖的法律不相一致。

（9）既然城里人的房产有70年的产权，农民转让的房产是否也应有个时间限制。转让如果也成了永久性的使用权，这就有失公平。……