何宇凯

【摘要】本文试图从房地产项目质量管理的内涵出发，分析开发各个阶段的质量管理及存在的问题，最后提出相应的对策与建议。

【关键词】质量管理；房地产项目；开发设计

近年来，随着我国经济的发展，房地产市场也越来越火爆，在2008年遭受了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后，房价随着经济的回暖又开始持续上升，在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要。在房地产项目开发者的开发过程中，质量管理是一个重要的部分。面对竞争日益激烈的外部市场环境，房地产项目开发面临的许多质量问题无疑会对房地产在社会经济结构中的地位产生不利影响，因此房地产项目开发过程中的质量管理必然是必要的。

房地产项目质量管理的涵义

房地产项目质量管理是为了满足房地产项目质量的要求而采取的一系列管理措施和方法体系。房地产项目质量管理的目的在于通过采取规范的质量管理的方法，在保障投资成本的基础上，实现房地产质量的优化，以排除在房地产开发过程中的未达到质量规定的现象，确保房地产项目质量满足工程合同和规范要求。

二、房地产开发各阶段的质量管理

房地产项目开发的质量管理贯穿于整个开发过程，如项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，同样项目的质量管理也相应地分为设计阶段的质量管理、施工阶段的质量管理及房屋交付后的质量管理。

1.项目决策阶段的质量控制。

此阶段质量管理的主要内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。项目规划设计的质量是项目成败的前提，只有对项目进行细致的具体的分析战略研究并制定科学正确的、可执行的项目规划方案，才能保证项目顺利进行，以达到预期的目标，并力图在既定的成本预算情况下产生最优的质量，从而为房地产企业带来经济上的盈利。作为房产开发企业，并且有获取、分析、储存信息资料的能力，来确定项目的市场定位及自身价值。此外，还应该委托有资信的设计单位，按照自身的市场定位来进行系统的设计。

2.设计阶段的质量控制

设计、规划工作是项目能进行下一步施工建设的前提，设计是否是科学正确的及可执行性直接影响到工程的质量。

3. 施工阶段的质量控制

施工阶段的质量控制包括施工操作质量和施工技术管理质量、设置质量控制点、质量检查和成品保护等。

4. 竣工阶段的质量控制

竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。

总的来说，在房地产项目开发的前期决策阶段，质量管理的主要任务是确定质量目标；在设计与规划阶段，质量管理的主要内容是设计质量管理的具体方法；在施工阶段，质量管理则包括了材料和设备的质量管理、工艺质量管理与控制、施工工序质量管理、工程过程监督等；施工完成之后进入的验收阶段，包括工程验收及工程验收交付的质量管理；在运行阶段，即项目产品的销售及后期服务阶段，建立质量档案并对运作质量的监督管理即为质量管理的主要内容。

三、房地产项目开发中质量管理存在的问题

1. 开发商总体质量意识不强

许多房地产开发企业存在的一个问题就是，房地产开发普遍容易忽略在策划和设计阶段的质量管理，而将质量管理的重点仅仅放在施工阶段，这无疑会造成由于设计不合理而导致的施工阶段的重重困难或是频繁更换施工方案；而有些开发商在施工阶段的质量管理中又往往只重视现场的质量管理与控制，忽视了施工前明确的准备工作，这也为施工过程带来一些不便；还有一些施工单位常常将个体计划及施工进度的管理放在首位，忽视了项目整体的管理效率。此外，作为建筑的设计及建筑主体，开发商的行为在一定的程度上会直接影响到房屋质量。一些开发商因为受到经济利益的驱动，在设计及施工过程中只考虑项目成本而忽视了项目既定目标的实现，施工方则会采用不合格的材料及设备来降低项目的成本。这些由于开发商总体质量意识不强的做法都会对房地产项目的质量产生很多不利影响。

2. 市场上建材、设备质量不合格

我国经济还不够发达，目前还处于发展中的阶段，同时由于监管方面的缺陷，市场上经常充斥着大量的不合格的甚至是假冒伪劣的建筑材料及设备。承包商常常只顾及到自身的利润，一味地将施工成本降低而忽视项目的质量，出于压缩成本的目的选用市场上次等的甚至是不合格的建材产品、设备。

3.监理问题

建筑工程的监理制度是指为了保证建筑工程项目的质量，建设单位委托具有相应资质的工程监理企业承担其项目管理工作，并代表建设单位对承建单位的建设行为进行监控的专业化服务活动。自我国实行建筑工程监理制度以来，由于建筑过程中仍存在许多问题，这些问题严重影响着监理制度的顺利推行与发展。如：监理人员素质偏低，他们的理论知识水平还没有形成一个系统，又没有足够的实践经验来让他们足以有能力承担各大房地产开发项目；我国监理工程师的数量也远远不够，所以常常出现一个监理工程师同时承担多个项目的质量管理的责任，这无疑对本身专业知识不够、素质水平偏低的监理工程师的监督行为继续大打折扣。而且，注册监理工程师执业上岗证部分人员挂证挂牌现象普遍，监理市场的无序竞争使得监理费用过低，导致真正高素质的监理人才由于工资普通偏低而不愿意从事这项活动。

四、房地产项目开发中质量管理的建议

1.严格控制投入品的质量

房地产项目中的原材料及其它设备等的投入品是构成项目最终的产品的基础，也是决定工程质量的主要因素。如上面所说，目前我国市场上充斥着大量的次品及不合格产品，如果施工单位出于压缩成本的目的将这些质量不合格的投入品投入施工，那么往往会出现项目质量达不到预期目标的情况，所以严格控制投入品对整个项目的施工及验收过程都是有必要的。在对原材料的采购之前，首先应该对市场上的材料进行充分的数据收集、统计与分析，选择能同时满足既定的目标和成本预算的投入品；其次在投入品的验收与检查阶段应实行全面的控制，进行仔细核对；同时对施工过程采用的施工方案要进行足够的具体的综合分析，确保项目的施工过程中采用的是科学正确的方法，这样才能为房地产项目开发的质量管理打下良好的基础。

2.全面控制施工过程，重点控制工序质量

房地产项目是一个复杂、系统的过程，由不同的阶段构成，所以要保证最终项目能够达到业主既定的目标，就必须在施工过程中实施全面的质量管理，每一项每个部分都应该进行严格控制。同时，还应该将这些不同阶段不同分项综合起来进行考虑和管理，在实施质量管理的过程中注意各个阶段之间的联系，如在设计阶段，应该考虑到在下一施工阶段质量控制的可行性。工程最终的实现是通过每一道工序才能的完成才能实现的，因此为确保工程质量，必须应该重点控制每一道工序的质量，在实施质量管理的过程中进行定期的检查和监督，一旦发现某一项工序没有达到标准就立即阻止其继续进行，以免影响其下一道工序，这样一步步地真正实现质量管理，最终达到整个项目质量管理的目的。

3.建立内部控制体系和外部监控措施。

所谓内部控制体系，就是为了合理保证房地产项目开发的效益性、财务报告的可靠性和法律法规的遵循性，而通过内部的自行检查、制约和调整内部业务活动、进行内部学习交流的自律系统。所谓外部监控及管理体系，就是外部监管机构与监理通过一系列的方法和手段，对施工单位的现场施工流程和质量进行全方位全过程的监控，以保证施工质量。

结语

本文通过分析房地产项目各阶段的质量管理的主要内容，揭示了我国目前房地产项目开发过程中存在的主要问题，并在最后提出一些对策与建议以期对房地产开发过程及相关监管单位提供有利的信息。